Les résidences hôtelières à vocation sociale

Créées par la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) sont des établissements commerciaux d’hébergement agréés par le représentant de l’Etat dans le département dans lequel elles sont implantées et non soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévue par l’article L. 752-1 du code de commerce (CCH, art. L. 631-11).

L’exploitant de la structure doit lui-même être agréé par le préfet de département dans lequel la résidence est implantée. Il doit par ailleurs s’engager à réserver au moins 30 % des logements de la résidence à des personnes défavorisées « qui ne nécessitent aucun accompagnement social ou médico-social sur le site », désignées soit par le représentant de l’Etat dans le département, soit par des collectivités territoriales, associations, organismes et personnes morales dont la liste est arrêtée par ce dernier (CCH, art. L. 631-11).

A. LE CADRE GÉNÉRAL

[Code de la construction et de l’habitation, article L. 631-11 ; circulaire du 8 avril 2008, NOR : MLVU0803943C, BOMELT n° 2008/5]

La résidence est constituée d’un « ensemble homogène de logements autonomes équipés et meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuellement l’occuper à titre de résidence principale ».

Ce dispositif se trouve donc « à l’interface de l’hôtellerie et du logement locatif » et vise à « offrir une solution d’hébergement de qualité à un coût maîtrisé, alternative au recours à des hôtels meublés et autres formules d’hébergement à la fois chers et souvent de qualité médiocre». Il a pour ambition de répondre à des besoins variés et no n satisfaits (« travailleurs pauvres recourant à des solutions d’hébergement d’urgence faute de solutions adaptées ») ou satisfaits dans des conditions non décentes (« hôtels dégradés, logements insalubres, campings convertis en résidence principale par défaut... ») ou onéreuses (« hôtels de tourisme privés notamment ») (circulaire du 8 avril 2008).

Au 31 décembre 2014, il y avait 339 places en résidences hôtelières à vocation sociale (1).

B. LES PUBLICS BÉNÉFICIAIRES

[Code de la construction et de l’habitation, articles R. 631-18 et R. 631-23 à R. 631-25 ; circulaire du 8 avril 2008, NOR : MLVU0803943C]

L’objectif des résidences hôtelières à vocation sociale est d’apporter une réponse d’hébergement ou de logement temporaire à des personnes éprouvant, en raison de leurs revenus ou de leurs conditions d’existence, des difficultés particulières pour se loger mais ne nécessitant pas un accueil dans des structures offrant un accompagnement permanent, notamment social ou médical, sur site. Ce dispositif contribue ainsi à répondre aux besoins identifiés dans le cadre des plans locaux d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PLALHPD, cf. supra, chapitre 1, section 3, § 1).

Selon la circulaire du 8 avril 2008, une résidence hôtelière à vocation sociale peut recevoir trois types de publics :

des personnes éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence, pour accéder à un logement décent et indépendant (CCH, art. L. 301-1) ;
des personnes pour lesquelles des droits de réservation ont été obtenus en contrepartie d’une aide apportée par certaines personnes publiques ou privées (collectivités territoriales, Etat, collecteurs des fonds de la participation des employeurs à l’effort de construction...) ;
des personnes ne relevant d’aucune de ces catégories.

I. Les publics éprouvant des difficultés particulières pour se loger

La situation des personnes éprouvant des difficultés particulières pour se loger est appréciée au niveau local ; les bénéficiaires peuvent donc ne pas être les mêmes selon les résidences. Dans tous les cas, le paiement des nuitées est pris en charge, en général, par les pouvoirs publics.

a. Leur profil

La situation de ces publics en difficulté doit faire l’objet d’une appréciation au niveau local, « en fonction de la situation spécifique du logement et de l’emploi et en tenant compte des différents documents stratégiques de programmation des politiques du logement et de l’hébergement ».

Toutefois, la circulaire du 8 avril 2008 précise, à titre d’exemples non exhaustifs, que peuvent bénéficier de ce dispositif les personnes :

qui sortent de structures d’insertion ou d’établissements médico-sociaux tels que les centres d’hébergement et de réinsertion sociale dans lesquels elles ont bénéficié d’un accompagnement social adapté qui leur a permis de s’engager dans une démarche d’insertion sociale et professionnelle ;
qui sortent de centres d’accueil pour demandeurs d’asile après avoir obtenu le statut de réfugié ;
jeunes engagées dans des démarches d’insertion professionnelle (titulaires de contrats aidés par exemple) et faisant l’objet d’un suivi individualisé de la part d’organismes ou associations tels que les missions locales ;
qui, à la suite d’événements familiaux ou professionnels, voire d’une expulsion locative, se retrouvent sans solution de logement ou en rupture d’hébergement sans que leur accueil relève d’un CHRS ou d’une structure d’accueil médico-sociale ;
qui nécessitent une solution d’hébergement provisoire à l’occasion de la mise en œuvre de polices de l’habitat municipales ou préfectorales sur des locaux insalubres ou dangereux (travaux de substitution notamment) ou à la suite de sinistres rendant leur logement temporairement impropre à l’habitation ;
travailleurs pauvres confrontés à des difficultés d’accès au logement et contraints de recourir soit à des solutions d’hébergement indécentes ou indignes, soit au dispositif d’urgence sociale.

En revanche, « les publics nécessitant un accompagnement social ou médical sur site ne sont pas concernés par ce dispositif ».

Au moins 30 % des logements d’une résidence hôtelière à vocation sociale doivent être réservés à ce public, les personnes concernées étant désignées par le représentant de l’Etat dans le département ou les collectivités territoriales, associations, organismes et personnes morales qu’il aura habilités à cet effet.

L’exploitant de la résidence doit fixer dans le cahier des charges annexé à son agrément le pourcentage des logements de la résidence ainsi réservés à ces publics dont le respect sera apprécié sur l’année civile.

Ce pourcentage est un minimum, la fixation d’un contingent de réservation supérieur étant possible si l’une des deux conditions suivantes est remplie :

l’exploitant propose au représentant de l’Etat de lui octroyer un contingent supérieur à 30 % ;
l’opération bénéficie d’un financement sous forme de subvention de l’Etat et le taux de subvention sollicité par l’opérateur excède 15 % du prix de revient de l’opération.

En cas de fixation d’un contingent supérieur à 30 % le représentant de l’Etat dans le département où est implantée la résidence, le propriétaire de cette dernière et l’exploitant devront au préalable conclure un accord écrit mentionné dans le cahier des charges de la résidence.

b. Les modalités de prise en charge des nuitées

Le paiement des nuitées de ce contingent est pris en charge, en général, intégralement ou partiellement par les pouvoirs publics ou les structures habilités par le préfet.

Toutefois, « dans une logique de responsabilisation des résidents et de trajectoire résidentielle », la circulaire du 8 avril 2008 insiste pour que « les personnes bénéficiant de ces logements contribuent autant que possible au financement de leur logement, à travers le versement d’une participation soit à l’hôtelier, soit à la structure prenant en charge le paiement des nuitées ». Le niveau de participation demandé doit être compatible avec la capacité financière de la personne concernée. Une convention conclue entre l’organisme et l’Etat, au titre de la gestion de places en RHVS pour le compte de l’Etat, devra préciser les modalités de la participation des bénéficiaires.

Dans des cas plus rares, les personnes envoyées au titre du contingent préfectoral pourront s’acquitter intégralement du paiement de leur nuitée. Dans cette hypothèse, lorsque le logement constituera la résidence principale de la personne, cette dernière sera titulaire d’un contrat de location meublée lui permettant de bénéficier de l’allocation logement.

Dans tous les cas, le tarif, dont le montant sera fixé dans l’agrément, ne peut dépasser un certain montant révisé annuellement (2). Une dégressivité de ce tarif s’applique en fonction de la durée d’occupation des logements (location d’un logement à la semaine ou au mois par une même personne).

II. Les publics relevant d’une convention de réservation

Les collecteurs du 1 % logement et les entreprises, les collectivités territoriales et leurs groupements, les établissements publics (hôpitaux, universités...) peuvent, en contrepartie de leur participation au financement de ces résidences (en investissement ou en fonctionnement), passer des conventions de réservation particulières avec des propriétaires et/ou des exploitants afin de réserver un quota de logements supplémentaires au profit de personnes orientées par leurs soins (exemple : stagiaires, saisonniers, jeunes salariés en mobilité, apprentis, étudiants...).

Cette possibilité s’applique également aux préfectures et ministères en vue de disposer de capacités d’accueil pour les agents de l’Etat.

Le nombre, la durée et les modalités de mise en œuvre des droits de réservation obtenus ainsi que la tarification applicable aux logements réservés sont définis dans une convention particulière liant le réservataire au propriétaire et/ou à l’exploitant de la résidence selon que le financement porte sur l’investissement dans la réalisation ou la rénovation de la résidence ou sur son fonctionnement.

Habilitation d’autres structures pour désigner les publics bénéficiaires

Le représentant de l’Etat peut habiliter des collectivités territoriales, associations, organismes et personnes morales à désigner des personnes au titre de la mise en œuvre de son contingent de réservations. La liste des personnes habilitées est ensuite transmise à l’exploitant de la résidence. La définition des collectivités ou organismes habilités, les conditions d’habilitation des tiers et la formalisation de ces dernières doivent être arrêtées localement en fonction du partenariat existant entre les acteurs et de la définition du profil des publics concernés par le contingent préfectoral. La délégation du contingent peut prendre la forme d’une convention signée entre l’Etat et le délégataire, ainsi que par l’exploitant de la résidence lorsque la convention comporte des stipulations pouvant avoir des incidences sur les conditions d’exploitation (par exemple, dans la définition des délais de réservation des logements).

[Code de la construction et de l’habitation, article R. 631-24 ; circulaire du 8 avril 2008, NOR : MLVU0803943C]

III. Les logements non réservés

Les logements qui n’auront pas fait l’objet de conventions de réservation, ou pour lesquels le réservataire n’aura pas été en mesure de fournir un candidat, peuvent être loués à des personnes extérieures sans condition particulière quant au profil du public accueilli. Le tarif appliqué à ce public est fixé librement par l’hôtelier.

Les logements et chambres conventionnés à l’ALT

Les associations à but non lucratif dont l’un des objets est l’insertion ou le logement des personnes défavorisées ainsi que les centres communaux ou intercommunaux d’action sociale, qui ont conclu une convention avec l’Etat, bénéficient d’une aide pour loger, à titre transitoire, des personnes défavorisées. Lorsque celles-ci sont étrangères, elles doivent justifier de la régularité de leur séjour en France. Cette aide au logement temporaire (ALT) peut également être versée, pour loger à titre temporaire des personnes défavorisées :

aux sociétés de construction dans lesquelles l’Etat détient la majorité du capital (ADOMA, par exemple) ;
aux groupements d’intérêt public ayant pour objet de contribuer au relogement des familles et des personnes dont la difficulté d’accès ou de maintien dans un logement provient de difficultés financières ou du cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale, ou de personnes victimes de violences au sein de leur couple ou de leur famille, menacées de mariage forcé ou contraintes de quitter leur logement après des menaces de violence ou des violences effectivement subies (Groupement d’intérêt public « Habitat et interventions sociales ») ;
à l’établissement public d’insertion de la Défense pour l’hébergement des jeunes sans diplôme ou sans titre professionnel ou en voie de marginalisation sociale, pendant la durée de leur formation.

L’aide est accordée pour des logements destinés à des personnes défavorisées qui, logées à titre temporaire, soit n’ont pas accès aux aides personnelles au logement, soit ne sont pas hébergées dans des CHRS. Pour le calcul de l’aide, ne sont donc pas prises en compte les personnes bénéficiant de l’aide sociale au titre de leur placement dans un CHRS et les personnes hébergées titulaires d’une aide au logement.

Selon l’administration, le préfet doit s’assurer que la durée moyenne de séjour n’est pas supérieure à six mois. Et le logement doit respecter certaines normes. Les personnes hébergées peuvent, en fonction de leurs ressources éventuelles, participer au frais de leur hébergement.

Selon les chiffres clés du CNLE en 2015, le parc conventionné en 2014 représentait au total près de 40 000 places (3).

[Code de la sécurité sociale, articles L. 851-1 à L. 851-3 et R. 851-1 à R. 852-3 ; code de l’action sociale et des familles, articles L. 261-5 et L. 261-6 ; circulaire DSS/PFL n° 93-31 du 19 mars 1993, BOMASSV n° 93/16 du 23-06-93, complétée par la circulaire HC/HA 4 n° 98-07 du 22 janvier 1998, BOMELT n° 3 du 25-02-98 ; circulaire UHC/IUH 1/23 n° 2003-72 du 5 décembre 2003, BOMELT n° 23 du 25-12-03]

C. LES CARACTÉRISTIQUES DE L’EXPLOITATION DE CES RHVS

[Code de la construction et de l’habitation, articles R. 631-20 et R. 631-21]

Les logements de résidences hôtelières à vocation sociale peuvent être loués à la nuit, à la semaine ou au mois à des personnes pouvant les occuper éventuellement à titre de résidence principale. Leur exploitation peut être assurée par tous types de gestionnaire, personne physique ou morale (chaînes hôtelières, exploitants de résidences services, associations, organismes de logement social, sociétés d’économie mixte, filiales dédiées créées ex nihilo...), sous réserve d’obtenir l’agrément préfectoral nécessaire.

Outre la mise à disposition d’un logement meublé et doté d’un coin cuisine, l’exploitant est tenu de délivrer ou de proposer aux occupants de la résidence au moins trois des quatre prestations para-hôtelières définies à l’article 261-D du code général des impôts :

le petit déjeuner ;
le nettoyage régulier des locaux ;
la fourniture de linge de maison ;
la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

En outre, l’immeuble doit répondre à certaines normes techniques (cf. infra, D).

D. L’AGRÉMENT DE L’EXPLOITATION ET DE L’EXPLOITANT

[Code de la construction et de l’habitation, articles R. 631-9 à R. 631-16, R. 631-20 et R. 631-21 ; arrêté du 11 juillet 2007, NOR : MLVU0758290A, JO du 20-09-07 ; circulaire du 8 avril 2008, NOR : MLVUO803943C]

Tant l’exploitation que l’exploitant doivent faire l’objet d’un agrément préfectoral.

I. L’agrément de l’exploitation

L’agrément d’une résidence hôtelière à vocation sociale est délivré par le représentant de l’Etat dans le département d’implantation de la résidence, sur demande du propriétaire de l’immeuble ou du terrain, ou du maître d’ouvrage de l’opération.

Sa délivrance est subordonnée à deux conditions :

l’existence, non satisfaite par l’offre locale, de besoins en logements ou structures d’hébergement des personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières ;
la présentation par le demandeur d’un plan prévisionnel de financement de la construction ou de l’acquisition de la résidence ou, le cas échéant, des travaux nécessaires à la transformation d’un immeuble existant en résidence. Cette dernière condition n’est pas applicable lorsque le demandeur est propriétaire d’un immeuble existant satisfaisant à l’ensemble des normes techniques applicables. Ces dernières sont distinctes selon que l’immeuble est neuf ou rénové.

En outre l’agrément n’est délivré que si l’immeuble répond à certaines normes techniques en termes d’accessibilité, de surface (chaque logement doit avoir une surface d’au moins 14 m²)...

Pour obtenir l’agrément, l’intéressé doit transmettre un dossier au représentant de l’Etat dont la composition a été fixée par un arrêté du 11 juillet 2007. Ce dernier doit statuer dans les trois mois suivant la réception du dossier. La demande d’agrément est tacitement rejetée si aucune décision n’est notifiée au demandeur avant l’expiration de ce délai. En pratique, explique l’administration, « l’exploitant sera pressenti en amont de l’opération et le propriétaire ou le maître d’ouvrage de l’opération déposera simultanément les demandes d’agrément de la résidence et de son exploitant, ce qui permettra une instruction conjointe de ces deux agréments ».

II. L’agrément de l’exploitant

De son côté, l’exploitant doit également obtenir un agrément du représentant de l’Etat dans le département d’implantation de la résidence sur demande du propriétaire de l’immeuble ou du terrain, ou du maître d’ouvrage de l’opération. Un cahier des charges, définissant les conditions de fonctionnement et les modalités d’exploitation de chaque RHVS, les conditions de mise en œuvre des réservations de logement, d’appréciation du respect du pourcentage de logements réservés et de respect par l’exploitant du prix de nuitée maximal, doit être annexé à l’agrément de l’exploitant.

La délivrance de cet agrément est subordonnée à la présentation par la personne physique ou morale susceptible d’assurer l’exploitation de la résidence :

de références professionnelles en matière de gestion d’hôtels, de structures para-hôtelières ou de structures adaptées au logement ou à l’hébergement des personnes connaissant des difficultés particulières, ou de garanties qu’elle pourra disposer de personnels détenant ces références ;
de conditions prévisionnelles d’exploitation de la résidence compatibles avec les contraintes pesant sur cette exploitation.

En outre, lorsque le propriétaire ou l’exploitant sont deux personnes distinctes – ce qui est recommandé par l’administration – l’agrément de l’exploitant n’est délivré que si le contrat de louage ou mandat conclu entre le propriétaire et cet exploitant contient une clause qui en prévoit la résiliation par le propriétaire dans le cas où l’exploitant ne respecte pas l’une des clauses du cahier des charges ou ne rectifie pas dans le délai imparti les irrégularités ou carences constatées à l’occasion d’un contrôle de l’administration.

Ne peuvent être agréées les personnes physiques tombant sous le coup de certaines condamnations (vol, recel, faux, émission de mauvaise foi de chèque sans provision..., CCH, articles L. 241-3 et L. 241-4), et les personnes morales comptant parmi leurs dirigeants ou administrateurs au moins une personne physique tombant sous le coup de ces interdictions.

Pour obtenir l’agrément de l’exploitant, le propriétaire doit transmettre un dossier dont le contenu a été défini par un arrêté du 11 juillet 2007. Le représentant de l’Etat dispose là encore de trois mois pour statuer à réception du dossier, la demande étant tacitement rejetée à défaut de réponse dans ces délais.

L’agrément de l’exploitant de la résidence est délivré pour une durée de neuf ans à compter du jour où la résidence est mise en location. Cet agrément est renouvelé tacitement par période de neuf ans, sous réserve que le propriétaire ne change pas d’exploitant ou que ce dernier n’abandonne pas l’exploitation de la résidence.

(1)

CNLE, « Les chiffres clés de la pauvreté et de l’exclusion sociales », 2015, p. 41, accessible sur www.cnle.gouv.fr

(2)

20 € actuellement (CCH., art. R. 631-22).

(3)

CNLE, « Les chiffres clés de la pauvreté et de l’exclusion sociale », 2015, accessible sur www.cnle.gouv.fr