L’intermédiation locative peut avoir lieu aussi bien dans le parc privé que dans le parc social.
A. DANS LE PARC PRIVÉ
L’intermédiation locative vise à développer, à partir du parc privé, une offre nouvelle destinée à accueillir des ménages en difficulté pour accéder à un logement autonome.
L’intermédiation locative, qui suppose l’intervention d’une tierce personne entre le propriétaire du logement et le locataire, prend deux formes :
- le mandat de gestion. Dans ce cadre, un organisme, de type agence immobilière à vocation sociale, prend en mandat de gestion un appartement ou une maison et assure une gestion locative adaptée, le bail liant directement le propriétaire et le locataire ;
- la location en vue de la sous-location. Un organisme (une association, un centre communal d’action sociale ou un bailleur social) loue un appartement ou une maison et le sous-loue à un ménage en difficulté.
Nous ne présenterons ici que la sous-location.
I. Le cadre général
[Code de la construction et de l’habitation, articles L. 301-1, II, L. 321-10 et L. 321-10-1]
De manière générale, des logements, conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) afin de garantir un niveau de loyer « intermédiaire » ou « social ou très social » (CCH, art. L. 321-4 et L 321-8), peuvent être loués à des organismes publics ou privés en vue de leur sous-location, meublée ou non, à des personnes ou familles connaissant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence.
Ce mécanisme permet à des associations œuvrant en faveur du logement des plus défavorisés ou à tout autre organisme public ou privé comme une société d’économie mixte de prendre des logements directement en location, dans le cadre d’un conventionnement avec l’ANAH pour ensuite les sous-louer à des personnes en difficulté ou pour héberger de telles personnes.
La durée du contrat de location des logements conventionnés avec l’ANAH est au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques, ou lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ou encore lorsque le logement est en indivision, et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Ces conditions de durée ne s’appliquent toutefois ni aux contrats de sous-location ni à l’hébergement proposés aux personnes en difficulté.
II. La sous-location par des organismes HLM
[Code de la construction et de l’habitation, articles L. 444-7 à L. 444-9]
Les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) – offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés coopératives de production d’habitations à loyer modéré – ont la possibilité de prendre à bail des logements faisant l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat garantissant un niveau de loyer « intermédiaire, social ou très social », pour les sous-louer à des personnes éprouvant des difficultés particulières ainsi qu’aux personnes dont la situation nécessite une solution locative de transition.
L’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale
Les organismes exerçant des activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale doivent être agréés par le préfet de département pour une période de cinq ans renouvelable.
Ces activités sont de trois types.
- La location :
- de logements auprès d’organismes agréés au titre d’activités de maîtrise d’ouvrage ou d’organismes d’habitations à loyer modéré en vue de leur sous-location à des personnes défavorisées,
- de logements à des bailleurs autres que des organismes d’habitations à loyer modéré en vue de leur sous-location à des personnes défavorisées,
- de logements en vue de l’hébergement de personnes défavorisées par des organismes conventionnés à l’allocation logement temporaire (cf. encadré p. 48),
- auprès d’un organisme d’habitations à loyer modéré d’un hôtel destiné à l’hébergement,
- de structures destinées à l’hébergement auprès d’un organisme agréé au titre de la maîtrise d’ouvrage ;
- La gérance de logements du parc privé ou du parc public ;
- La gestion de résidences sociales.
Relevons que des organismes exerçant les activités de maîtrise d’ouvrage sont considérés comme détenteurs de cet agrément pour la gestion des logements dont ils sont propriétaires, preneurs à bail ou attributaires.
[Code de la construction et de l’habitation, articles L. 365-4, R. 365-1 et R. 365-4 à R. 365-8]
Le bail entre l’organisme d’habitations à loyer modéré et le propriétaire est conclu pour une durée minimale de six ans, ce qui correspond à la durée minimale d’une convention passée avec l’Agence nationale de l’habitat.
Le contrat de sous-location est signé pour une période de un an qui peut être renouvelée par le bailleur deux fois pour la même durée. Le bailleur doit proposer, trois mois avant le terme définitif du contrat, une solution de logement correspondant aux besoins et aux possibilités des occupants.
Les occupants peuvent mettre fin au contrat à tout moment en respectant un préavis de un mois, tandis que le bailleur ne peut le faire que pour un motif légitime et sérieux (inexécution par les occupants de l’une de leurs obligations, refus d’une offre de relogement définitif correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités) en respectant un préavis de trois mois.
L’existence de bidonvilles
Selon la dernière contribution du Conseil national des politiques de lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale (1), il y avait en 2014, environ 500 bidonvilles en France, abritant près de 17 500 personnes dont environ la moitié de mineurs.
La moitié de cette population serait localisée en Ile-de-France et essentiellement concentrée en Seine-Saint-Denis (16 %). Les autres régions présentant un fort regroupement de bidonvilles sont le Nord-Pas-de-Calais, la Provence-Alpes-Côte-d’Azur et le Rhône-Alpes.
La plupart des personnes qui y vivent sont des ressortissants de Roumanie, de Bulgarie, de Hongrie et de l’ex-Yougoslavie.
En raison des conditions de vie très précaires de ces bidonvilles, leurs habitants connaissent des problèmes de santé particuliers : « pathologies respiratoires (33,5 % des consultations), digestives (23,7 %), ostéo-articulaires (15,2 %) et dermatologiques (15,2 %) ». En outre, le taux de vaccination est faible dans la mesure où seulement 29 % des enfants de moins de 7 ans font l’objet d’un suivi médical des services de la protection maternelle et infantile. Même si des fonds ont été dédiés dans le cadre du plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale (4 millions d’euros) à des actions relatives à l’anticipation et à l’accompagnement des opérations d’évacuation des campements illicites, la Ligue des droits de l’homme a recensé, en 2014, 13 483 expulsions de force de bidonvilles ou de squats en France, relève le rapport du CNLE.
III. La sous-location par des organismes autres
[Code de la construction et de l’habitation, articles L. 353-20 et L. 442-8-1]
Des bailleurs autres que les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent louer, meublés ou non, les logements régis par une convention au titre de l’aide personnalisée au logement, notamment :
- à des organismes bénéficiant d’un agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale. Cet agrément est délivré par l’autorité administrative pour une durée de cinq ans renouvelable (cf. encadré, p. 55) ;
- à des centres communaux et intercommunaux d’action sociale.
Les sous-locataires sont alors assimilés aux locataires pour certains droits, notamment pour bénéficier de l’aide personnalisée au logement.
IV. Le dispositif Solibail
[Circulaire du 5 mars 2009, NOR : LOGU0904927C, BOMEEDDAT n° 2009-6]
L’intermédiation locative est particulièrement encouragée par les pouvoirs publics dans les régions où les difficultés de logement sont les plus importantes. Le programme national d’intermédiation locative dit « dispositif Solibail » (2) (et celui « Louez solidaire et sans risques » proposé par la ville de Paris qui a le même objectif) constitue ainsi un outil d’intermédiation locative déployé au cours de l’année 2009 visant à faciliter l’accès des ménages les plus modestes au logement.
Ce dispositif fait intervenir trois acteurs principaux : le propriétaire d’un bien à louer, une association conventionnée et des occupants.
En premier lieu, il permet à un propriétaire privé de louer son logement à une association conventionnée avec l’Etat durant trois ans ou plus. L’association prend en charge le paiement des loyers mensuels, l’entretien et la remise en état du logement. C’est elle qui endosse le statut de locataire. A cette fin, des appels à projets ont été lancés pour retenir des associations actives dans le domaine de l’hébergement et de l’insertion par le logement.
De son côté, l’occupant a un statut dérogatoire au droit commun. La circulaire du 5 mars 2009 a apporté quelques précisions sur ce dispositif. Ainsi, l’occupant dispose d’une convention d’occupation avec l’association conventionnée au titre de Solibail, de courte durée (trois mois renouvelable par tacite reconduction par période de trois mois, sans jamais pouvoir excéder une durée de 18 mois) (3). Cette convention d’occupation doit explicitement être distinguée d’un bail classique régi par la loi de 1989. L’occupant verse une redevance nette égale au maximum à 30 % de ses revenus mensuels. Cette redevance, plus l’allocation logement qu’il perçoit, sont versées à l’organisme gestionnaire du dispositif.
Fin 2014, le programme national d’intermédiation locative concernait 8 405 logements, soit 21 643 places. Ce dispositif connaît aujourd’hui une forte montée en charge (7 935 places en 2012 et 18 378 en 2013) (4). Dans le cadre du plan de réduction des nuitées hôtelières et comme solution alternative, le gouvernement a prévu de développer l’intermédiation locative (type Solibail) à hauteur de 9 000 nouvelles places (cf. supra, section 2, § 2, D).
B. DANS LE PARC SOCIAL
[Code de la construction et de l’habitation, articles L. 442-8-1, L. 442-8-1-1, L. 442-8-2 et L. 365-4]
Les organismes HLM ont la possibilité de se livrer à l’intermédiation locative.
Ils peuvent louer des logements, meublés ou non, notamment :
- à des organismes bénéficiant d’un agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale en vue de les sous-louer. Cet agrément est délivré par l’autorité administrative pour une durée de cinq ans renouvelable (cf. encadré p. 55) ;
- à des centres communaux et intercommunaux d’action sociale.
Dans ce cadre, les sous-locataires sont assimilés aux locataires pour certains droits (dont celui aux aides personnelles au logement).
(A noter)
Par ailleurs, à titre subsidiaire, ces mêmes organismes peuvent louer des logements, meublés ou non, en vue de fournir des places d’hébergement à des personnes ou familles en difficulté dès lors que les besoins ont été identifiés dans le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PLALHPD) :
- aux organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale ;
- à des structures d’hébergement de type centres d’hébergement et de réinsertion sociale ou centres d’hébergement d’urgence.
Les organismes HLM peuvent également, à titre subsidiaire, donner en location à ces mêmes structures des logements conventionnés au titre de l’aide personnalisée au logement, en vue de proposer des places d’hébergement d’urgence et d’hébergement-relais, destinées aux personnes mariées, liées par un pacte civil de solidarité ou vivant maritalement, qui se trouvent dans une situation d’urgence attestée par une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, ou sont victimes de violences au sein du couple attestées par le récépissé du dépôt d’une plainte par la victime, dès lors que les besoins ont été identifiés dans le PLALHPD.
(1)
CNLE, « Contribution au suivi du plan pluriannuel contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale », février 2016, accessible sur www.cnle.gouv.fr
(2)
Plus d’informations sur www.logement.gouv.fr
(3)
Cf. modèle de convention entre l’association et l’occupant sur www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/ANAH_Convention-occupation_cle13bebc.pdf
(4)
CNLE, « Les chiffres clés de la pauvreté et de l’exclusion sociale », 2015, accessible sur www.cnle.gouv.fr