En discussion cet été au parlement, le projet de loi « 3DS » (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification) prévoit de prolonger pour trois ans l’expérimentation de l’encadrement des loyers mise en place par la loi « Elan » de 2018. Suscitant les critiques des professionnels de l’immobilier et des propriétaires, cette disposition renvoie à un débat ancien qui révèle les visions conflictuelles de l’accès au marché du logement locatif.
Car la loi « Elan » n’a rien inventé. A la Révolution, déjà, on parlait de « taxation des loyers » pour désigner l’interdiction faite aux propriétaires de dépasser un certain seuil de prix pour la location de leurs biens. Au XIXe siècle, la fixation d’un prix maximal des produits de première nécessité, dont les logements, était une demande récurrente des classes populaires. Mais c’est surtout le contexte spécifique des guerres du XXe siècle qui explique les initiatives prises dans les différents pays européens pour contrôler les loyers. Le blocage instauré en France en 1914, d’abord pour les familles de soldats puis pour les « petits locataires », n’a été partiellement levé qu’en 1926 et s’est poursuivi en réalité pendant toute la période de l’entre-deux-guerres. Il a eu pour effets de freiner l’investissement dans la construction immobilière et de baisser la part des loyers dans le budget des ménages, en raison de l’inflation.
Après la Seconde Guerre mondiale, une partie du parc locatif était à rebâtir et la croissance démographique a entraîné une pression immobilière sans précédent : une loi votée en 1948 a permis de relancer la construction en libérant les prix des loyers pour les logements neufs ou entièrement rénovés. En contrepartie, cette loi a prévu le blocage des prix des logements déjà construits qui, bien qu’étant souvent vétustes, bénéficieront encore, vingt ans plus tard, à près de 69 % des locataires. Au tournant des années 1970, un ménage français sur 2,5 habitait donc dans un logement ancien sous le régime de la loi de 1948. Un régime qui, en 2013, ne concernera plus que 1 % des locataires. Avec cette loi, le prix des loyers dans le parc immobilier neuf s’est envolé, tandis que la politique de construction massive de logements sociaux dans les années 1950 a contribué à résoudre la crise du logement.
La libération du prix des loyers est donc devenue la norme en Europe occidentale. Alors que leur augmentation n’est plus limitée, les gouvernants ont favorisé les aides ciblées pour les populations les plus modestes, avec l’aide personnalisée au logement mise en place en France en 1977 (sur le modèle du dispositif mis en œuvre dès 1965 en République fédérale d’Allemagne). Si la loi « Mermaz » de 1989 prévoyait un plafonnement de l’augmentation des loyers au moment du départ du locataire, ce sont surtout les lois « Alur » de 2014 et « Elan » de 2018 qui ont reposé la question de l’encadrement les loyers. La mobilisation d’associations comme Jeudi noir ou la Fondation Abbé-Pierre en faveur de cette mesure souligne que le droit au logement est (re)devenu depuis une dizaine d’années une problématique centrale du débat public.