Pour faire face à la location Airbnb dans des territoires où l’offre de logement est particulièrement tendue, le législateur français a introduit une nouvelle réglementation.
En particulier, les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoient que dans les zones particulièrement tendues, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée et pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage soumis à une autorisation préalable du maire de la commune. Le maire peut conditionner cette autorisation à la transformation d’autres locaux en locaux d’habitation.
Dans cette affaire, deux propriétaires avaient attaqué la Mairie de Paris pour contester cette réglementation qui, selon eux, méconnaissait le droit de l’Union européenne, et en particulier la directive dite « directive Bolkestein » qui pose notamment le principe de la libre prestation de services. Ne pouvant statuer directement, la Cour de cassation a renvoyé plusieurs questions à la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE). Elle souhaitait en particulier savoir si l’article 9 de cette directive permettait que « l’objectif tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location constitue une raison impérieuse d’intérêt général permettant de justifier une mesure nationale soumettant à autorisation, dans certaines zones géographiques », une telle location.
La CJUE a rendu son arrêt le 22 septembre 2020. Au paragraphe 65 de sa décision, elle explique que l’article L. 631-7 du CCH « vise à établir un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location, avec pour objectifs de répondre à la dégradation des conditions d’accès au logement et à l’exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, notamment en régulant les dysfonctionnements du marché, de protéger les propriétaires et les locataires et de permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires, dans la mesure où le logement est un bien de première nécessité et le droit à un logement décent constitue un objectif protégé par la Constitution française ».
La Cour ajoute que « l’activité de location de locaux meublés de courte durée a un effet inflationniste significatif sur le niveau des loyers, en particulier à Paris, mais également dans d’autres villes françaises, tout particulièrement lorsqu’elle émane de loueurs proposant à la location deux logements entiers ou plus, ou un logement entier plus de 120 jours par an ». Pour la Cour, la réglementation est donc justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général.
La question de la proportionnalité de cette mesure par rapport à l’objectif poursuivi a été également posée par la Cour de cassation à la CJUE. Et, là aussi, la Cour européenne répond par l’affirmative. Elle explique en particulier que le régime de l’autorisation est le plus à même de remplir l’objectif poursuivi : « un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle », précise-t-elle (§ 75).
CJUE, 22 septembre 2020, nos C-824/18, C-727/18.