Dans un rapport établi à partir de son activité 2018 et publié le 27 novembre dernier, l’Ancols (Agence nationale de contrôle du logement social), le « gendarme » des bailleurs sociaux, évalue l’efficacité et l’efficience des organismes HLM. Les constats ? Le secteur fonctionne plutôt bien. « Un nombre limité d’irrégularités et de dysfonctionnements » a été observé et les bailleurs font preuve d’une « réelle dynamique sociale ». Parmi les points négatifs soulevés, un déficit d’accueil des ménages aux ressources « les plus faibles ». Le rapport souligne aussi « la réalité du professionnalisme et des dynamiques de progrès au service des ménages logés, constatés chez la plupart des bailleurs ». Si des manquements ont été observés, l’agence insiste qu’ils « ne doivent pas masquer le sérieux global des organismes et les efforts effectués ».
Concernant la situation financière des organismes HLM, elle demeure « solide », malgré la réduction de loyer de solidarité (RLS). Ils doivent cependant améliorer leur efficience de gestion qui, jusqu’alors, est « insuffisamment inscrite dans les priorités de l’ensemble du secteur ». Les coûts de gestion sont parfois « trop importants » ou « à mieux maîtriser ». « Les données présentées montrent qu’à fin 2017 les sociétés anonymes HLM et les OPH [offices publics de l’habitat] ont un endettement net de trésorerie égal à 133 milliards d’euros et dégagent une capacité d’autofinancement de 8,5 milliards d’euros, soit une capacité annuelle de remboursement de 10,5 milliards d’euros compte tenu des intérêts annuels de 2 milliards décomptés pour obtenir la capacité d’autofinancement. La dette globale du secteur ne représente donc que 16 ans (133/8,5) de capacité d’autofinancement, ce qui traduit un fort potentiel d’endettement pour soutenir l’investissement. La trésorerie ramenée au logement a augmenté au cours des dernières années, y compris en 2018, et représente au global plus de 290 jours de charges courantes (285 jours en 2017, soit 2 400 € par logement). Pour 2018, l’effet combiné de l’évolution du parc, de l’évolution des loyers et des efforts de maîtrise des coûts de gestion permettent de limiter très fortement l’effet de la réduction de loyer de solidarité sur la situation globale des bailleurs », indique le rapport. Une analyse qui fait grincer des dents les bailleurs sociaux, puisque l’Union sociale pour l’habitat (USH) estime qu’avec la baisse des APL et la mise en place du RLS « le total des économies réalisées par l’Etat sur le financement du logement social s’élève à plus de 7 milliards d’euros entre 2017 et 2020 ».
L’Ancols rappelle qu’elle a réalisé une analyse visant à comparer des organismes présentant des caractéristiques comparables, sur la base d’une dizaine de critères objectifs tels que la taille et l’âge du parc, la part de logements individuels, celle de logements en quartier prioritaire de la politique de la ville, ou encore la concentration du parc. Et l’agence d’estimer : « En faisant l’hypothèse que les coûts de gestion pourraient être alignés sur les organismes les plus efficients au sein de chaque panel, près d’un milliard d’euros d’économies potentielles pourraient être réalisées, et cela sans prise en considération des économies d’échelle attendues du mouvement de restructuration engagé par la loi “Elan”. » Ces économies impliquent « nécessairement des actions dans la durée et des évolutions structurelles internes aux organismes », souligne-t-elle.
S’agissant de la politique d’attribution des organismes, l’agence note que les bailleurs sélectionnent bel et bien les ménages dont les revenus sont en dessous des plafonds réglementaires, mais note « un déficit d’accueil de ménages aux ressources les plus faibles ». L’Ancols se réfère enfin aux personnes âgées et au vieillissement de la population : « Cette situation implique une attention et une mobilisation accrues de la part des organismes.