Cette conférence est une étape dans le processus de définition de la loi « ELAN » [évolution du logement, de l’aménagement et de la transition numérique]. Mais, à ce stade, le texte du projet de loi n’est pas encore connu. Nous avons fait en sorte de faire entendre nos propositions pour encourager la production de logements sociaux. Et nous avons rappelé que les organismes ont besoin de procédures simples et stables dans la durée, de financements qui produisent un véritable effet de levier. Bien souvent, les nouveaux gouvernements essaient de s’affranchir de ces « fondamentaux »…
En attendant de découvrir le projet de loi « ELAN », notre inquiétude à propos des conséquences de la baisse des APL [aides personnalisées au logement] sur nos capacités d’investissement sont toujours réelles – nous en ferons d’ailleurs le bilan chaque année. Et ce d’autant plus que les indicateurs actuels sur la production ne sont pas pour rassurer. Un premier ralentissement des demandes d’agréments de logements sociaux a été enregistré fin 2017. De nombreux organismes font actuellement part de leurs difficultés à boucler les plans de financement des opérations nouvelles pour 2018 du fait du repli des fonds propres mobilisables, de la hausse de la TVA, ou encore du manque de visibilité sur les nouvelles sources de financement annoncées. Le risque d’une diminution importante de la production de logements sociaux dans les prochaines années est élevé.
La vente d’un logement social à son occupant, à un autre locataire HLM en priorité ou à d’autres personnes physiques, est pratiquée régulièrement par les organismes HLM. Nous n’avons donc pas de position « dogmatique » sur ce sujet, contrairement à ce que l’on veut faire croire. Mais il faut avoir tous les paramètres en tête. Par exemple, nous savons que l’acquisition nécessite pour des locataires HLM des « filets de sécurité », une réelle analyse de leur capacité. Il n’est pas question de mettre des locataires devenus propriétaires en difficulté face à leurs obligations de copropriétaires et d’emprunteurs. Ensuite, un logement vendu, c’est un logement locatif en moins. Il faut peser tout cela lors des ventes. On ne peut pas décréter dans un bureau à Bercy : « On va vendre 1 % des HLM. »
En revanche, on peut simplifier les procédures de vente, continuer de professionnaliser cette fonction des organismes. Nous avons déjà franchi un pas important en ce sens avec la création du site Bienveo.fr, qui regroupe des offres locatives de logements vacants, en locatif, à la vente et en accession sociale. Et nous avons fait d’autres propositions en ce même sens.
La question de la restructuration du secteur du logement social doit s’inscrire dans le cadre d’un débat parlementaire approfondi. Nous avons demandé que le sujet soit traité par voie législative. Cette réforme doit permettre d’atteindre le bon équilibre entre plusieurs paramètres : la proximité, la réactivité de gestion, l’implication des politiques locales de l’habitat portées par les collectivités partenaires, la mutualisation des compétences pour un meilleur partage des innovations, les capacités d’une maîtrise d’ouvrage directe et un usage optimisé des fonds propres en faveur de l’investissement. Plusieurs propositions intéressantes, notamment la création des communautés d’organismes, ont été faites en ce sens.