Les dispositions de la loi « Macron » concernant le logement

Parmi les nombreux champs balayés par la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, et au-delà des dispositions relatives à l’emploi (voir ce numéro, page 48), figure un volet logement. Le texte tend notamment à développer le logement locatif intermédiaire et à clarifier les rapports locatifs.

Pour donner une valeur législative au statut des logements intermédiaires, la loi « Macron » ratifie l’ordonnance du 20 février 2014 qui vise à favoriser le développement d’une offre de logements intermédiaires, notamment par la définition d’un statut spécifique(1). Le logement intermédiaire désigne, pour mémoire, des logements dont le loyer et le prix sont maîtrisés et qui sont destinés à être occupés par des ménages aux ressources moyennes.

La loi apporte en plus des précisions qui visent à faciliter ce type de constructions. Ainsi, afin de simplifier le dispositif légal définissant le logement intermédiaire, la loi supprime la condition de « zonage » liée à la taxe sur les logements vacants (TLV). En effet, jusqu’à présent, le statut de logement intermédiaire était possible uniquement dans les communes soumises à la TLV et dans celles de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique définies par décret. Or le zonage « TLV » ne s’articulait pas correctement avec le zonage « fiscal » des dispositifs d’aides en faveur du logement intermédiaire, entraînant des difficultés opérationnelles pour les investisseurs.

La loi permet, en outre, de déléguer la gestion des aides publiques à la construction de logements intermédiaires aux établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, ainsi qu’aux départements délégataires. L’objectif est de « créer un guichet unique des aides au logement sur les territoires concernés (que ce soit sous forme de subventions, de prêts aidés ou d’aides fiscales, qu’elles soient délivrées par des agréments ou un conventionnement) ».

La loi « Macron » vise à modifier plusieurs dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, notamment en apportant des correctifs aux réaménagements introduits par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Le but est d’améliorer la sécurité juridique et l’efficacité économique de la loi du 6 juillet 1989 tout en préservant un niveau de protection élevé du locataire. En ce sens, notamment, s’agissant de la mise en copropriété d’un immeuble (vente à la découpe) situé en zone tendue, la loi « ALUR » était venue renforcer la protection des locataires en permettant aux baux en cours dans les immeubles indivis ayant au moins cinq locaux d’habitation d’être prorogés de plein droit d’une durée de trois ans en plus de leur durée contractuelle ou légale antérieure. Une mesure qui pouvait empêcher un bailleur de vendre pendant une durée pouvant aller jusqu’à 15 ans. Aussi, pour ne pas dissuader le retour d’investisseurs institutionnels dans les zones tendues, la loi « Macron » précise que, pour ce seul cas de vente à la découpe, les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans. Les autres baux en cours sont prorogés d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété.

En outre, dans les zones tendues, afin d’accélérer l’attribution des logements sociaux, les réservataires (l’Etat et les collectivités locales bénéficient de droits de réservation sur les logements sociaux) doivent dorénavant présenter leurs candidats dans un délai maximal de un mois à compter de jour où ils ont connaissance de la vacance d’un logement. A l’issue de ce délai, la commission d’attribution de l’organisme propriétaire du logement peut attribuer le logement à un autre candidat. Cette mesure vise à réduire la période de non-occupation des locaux entre deux locations. Pour mémoire, la loi « ALUR » a ramené le délai de préavis du locataire d’un logement situé dans une zone tendue de trois à un mois. La loi « Macron » aligne donc le délai de présentation des candidats à l’occupation d’un logement par le réservataire sur la durée du préavis du locataire.

En cas d’acquisition d’un logement occupé, le congé donné par le bailleur ne doit pas, depuis l’entrée en vigueur de la loi « ALUR », intervenir avant un délai compris entre 3 et 6 ans après l’acquisition pour un bailleur personne physique et entre 6 à 12 ans pour un bailleur personne morale. Pour réajuster le point d’équilibre entre protection du locataire et fluidité du marché, la loi « Macron » autorise la délivrance d’un congé pour vente :

→ au terme du contrat de location en cours lorsque la durée restant à courir à la date de l’acquisition est supérieure à trois ans ;

→ à compter du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite du contrat de location lorsque la durée restant à courir à la date d’acquisition du logement est inférieure à trois ans ;

→ à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition.

En outre, la loi protège désormais mieux le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et ayant de faibles ressources (2). Dans ce cas, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de location en donnant congé au locataire sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans certaines limites géographiques (3). Une condition : le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer doit être inférieur au plafond de ressources pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Enfin, la loi précise que le rapport que doit présenter tous les deux ans le gouvernement au Parlement sur la situation du logement en France inclura désormais aussi un volet sur le traitement des demandes de mutation et sur les parcours résidentiels des locataires des logements sociaux. Objectif : identifier de nouveaux freins à la fluidité dans le parc HLM qu’il conviendrait de lever.