Dans son 18e rapport, rendu public le 8 juillet(1), le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées (HCLPD) appelle à « la mobilisation du parc privé pour créer une offre sociale », à même de venir atténuer la « déconnexion croissante entre le montant des loyers pratiqués et les niveaux de revenus perçus par les ménages ».
L’instance rappelle que « 3,5 millions de personnes sont considérées en situation de mal-logement ». Parallèlement, les capacités d’accueil en logement social ou en hébergement sont « totalement saturées », avec 1,8 million de ménages en attente d’une proposition dans le parc social et une demande d’hébergement sur quatre prise en compte par le 115. Quant à l’encadrement des loyers, prévu par la loi « ALUR » du 24 mars 2014 avec pour objectif de tenter de répondre à cette problématique, « sa mise en œuvre dans l’ensemble des agglomérations initialement concernées s’avère incertaine ». Faire face à cette situation « nécessite la création massive de logements sociaux et le maintien et le développement de logements aux loyers accessibles aux ménages aux revenus modestes dans le parc privé », affirme donc le HCLPD. Sans oublier que les limitations d’attribution de logements sociaux dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, qui ont suscité les craintes des associations, « appellent la création urgente d’une offre alternative ».
A cet égard, le nombre de logements vacants, estimé entre 2,6 et 3 millions en France métropolitaine, pourrait constituer « une opportunité pour créer une offre sociale » qui présente plusieurs avantages : « offrir un potentiel important de logements disponibles rapidement » qui, remis sur le marché, permettraient de modérer les loyers en augmentant l’offre, tandis que les mettre à la disposition de ménages modestes dans les quartiers peu pourvus en logement social favoriserait la mixité sociale.
Plusieurs dispositifs existent déjà pour lutter contre la vacance – la taxe sur les logements vacants, les procédures de réquisition – et pour mobiliser le parc privé au bénéfice des plus pauvres – conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), intermédiation locative –, mais ils présentent un certain nombre de « difficultés » qui en limitent la portée, regrette le Haut Comité. A titre d’exemple, le conventionnement ne figure pas parmi les priorités affichées dans le contrat d’objectifs et de performance conclu entre l’Etat et l’ANAH pour 2015-2017 (le nombre de conventions signées est d’ailleurs passé de 26 554 en 2008 à 7 678 en 2014). Quant aux différentes possibilités de location ou de mise à disposition de leur bien et aux avantages fiscaux et financiers qui y sont liés, ils restent assez méconnus des propriétaires. A cet égard, « la garantie des risques locatifs est une motivation centrale pour convaincre des propriétaires de louer leur logement afin de créer une offre sociale », assure le HCLPD. Mais le gouvernement a partiellement abandonné, en août 2014, la garantie universelle des loyers initialement prévue dans la loi « ALUR ». Certes, en décembre dernier, a été signée une convention entre l’Etat et Action logement prévoyant la mise en place d’un système gratuit de prise en charge des loyers impayés – dit « Visale »(2) –, mais dont « les détails et aspects pratiques ont été renvoyés à une convention ultérieure », et sur lequel subsistent « de nombreuses incertitudes ».
Parmi ses principales propositions, le Haut Comité préconise de fixer un objectif de 120 000 logements privés mobilisés à des fins sociales, soit 40 000 par an sur trois ans, dont 30 000 logements sociaux et très sociaux conventionnés par l’ANAH et 10 000 logements en intermédiation locative, en particulier dans les communes faisant l’objet d’un constat de carence au titre de la loi « SRU » en n’atteignant pas 25 % de logements sociaux dans leur parc locatif. Communes où pourrait aussi être instauré, à titre expérimental, un « droit de priorité locative », permettant aux pouvoirs publics de contraindre un propriétaire ayant mis son bien en location à l’attribuer à un ménage prioritaire si aucune solution d’intermédiation locative n’a pu aboutir. Quant au conventionnement de l’ANAH, avec ou sans travaux, il convient de le relancer en renforçant les incitations fiscales.
Le HCLPD recommande de décliner les objectifs chiffrés de cette mobilisation dans chaque territoire, en les inscrivant dans les plans départementaux d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) et les plans locaux de l’habitat (PLH), tout en s’appuyant sur les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) pour mettre en œuvre ce plan national. A cet égard, il suggère aussi de créer des observatoires du parc privé dans les EPCI.
Pour convaincre propriétaires et professionnels de l’immobilier de jouer le jeu, le rapport souligne aussi la nécessité de lancer une campagne nationale de communication pour faire connaître les dispositifs existants, voire de créer un lieu unique d’information et d’accompagnement des propriétaires, qui peuvent être rebutés par « la multiplicité des acteurs intervenants, et la complexité des procédures ». Cette mission pourrait être confiée aux agences départementales d’information sur le logement.
La garantie universelle des loyers prévue dans la loi « ALUR » doit, évidemment, être mise en place, insiste le Haut Comité, mais en attendant que ce soit le cas, la garantie des risques locatifs prévue dans la convention Etat/Action logement signée en décembre 2014 doit « prévoir pour les populations concernées, dont celles logées dans le cadre d’un dispositif d’intermédiation locative par un organisme agréé, une couverture complète durant toute la durée du bail ainsi que la prise en charge des frais de remise en état à la suite de dégradations ».
Autre préconisation : « créer une taxe sur les loyers anormalement élevés dans les secteurs tendus », au-dessus d’un seuil fixé au m2 (par exemple supérieur au loyer médian + 20 %), avec « un barème progressif [qui] inciterait à la modération sur le modèle de la taxe sur les micro-logements ». Les recettes ainsi obtenues contribueraient à renforcer le financement de l’ANAH.
Toujours pour lutter contre les logements vacants, le Haut Comité pour le logement des plus démunis préconise, enfin, de « limiter à une année la possibilité d’exonération de la taxe sur les logements vacants », de généraliser la procédure de réquisition avec attributaire aux personnes physiques détenant un patrimoine de plus de cinq logements et, enfin, de mettre en place une procédure de « déclaration de logements en état de vacance anormalement longue » dans les zones tendues. Dans ce cadre, la commune ou l’intercommunalité aurait la possibilité de mettre en demeure les propriétaires de bâtiments vacants auxquels s’applique la taxe pendant au moins deux années consécutives. Passé un certain délai, et en l’absence de réponse ou d’initiative du propriétaire, la commune ou l’intercommunalité aurait la possibilité soit de lancer ou faire lancer par le préfet une procédure de réquisition avec attributaire, soit, le cas échéant, d’engager une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique afin de réaliser une opération de logement social.
(1) La mobilisation du parc privé pour créer une offre sociale – 18e rapport du HCLPD – Disponible sur