Les conditions sont désormais réunies pour que le dispositif d’encadrement des loyers, mesure phare de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové – dite loi « ALUR » –, fasse ses premiers pas. Le décret fixant ses modalités de mise en œuvre est en effet paru. Comme prévu et bien qu’il ait vocation à s’appliquer sur les différents territoires où se manifeste un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le mécanisme sera d’abord expérimenté à Paris(1), où les loyers ont bondi de 42 % en dix ans.
Concrètement, le dispositif prévoit que, à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne puisse dépasser de 20 % un loyer de référence – exprimé en euros par mètre carré et arrêté, pour chaque catégorie de logement, par le préfet sur la base des données produites par un observatoire local des loyers agréé par le ministère du Logement –, ni lui être inférieur de 30 %. La loi prévoit toutefois qu’un complément de loyer peut être demandé, en sus du loyer de base, pour des logements présentant des caractéristiques de confort et de localisation pouvant justifier un tel complément par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le décret définit les modalités d’application du dispositif, et notamment :
→ les caractéristiques à prendre en compte par le préfet pour fixer le loyer maximal de chaque catégorie de logement par secteur géographique ayant les mêmes niveaux de loyers (type de location – nue ou meublée –, nombre de pièces, période de construction);
→ les principes liés aux qualités particulières d’un logement pouvant justifier l’application d’un complément de loyer.
Les caractéristiques invoquées pour justifier un complément de loyer :
→ ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
→ doivent être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
→ ne doivent pas déjà donner lieu à « récupération » par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.
Rappelons que l’encadrement des loyers a vocation à s’appliquer « dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ». Un décret du 10 mai 2013 a fixé la liste des communes comprises dans ces zones. Mais l’encadrement des loyers ne sera, comme prévu, appliqué que de manière progressive, au fur et à mesure de l’agrément des observatoires locaux des loyers sur les différents territoires concernés. C’est ainsi que, « à Paris, où l’observatoire est agréé depuis décembre 2014, il pourra entrer en vigueur le 1er août, après la publication de l’arrêté préfectoral », ont indiqué les services de la ministre du Logement dans un communiqué.
Lille pourrait être la deuxième ville à encadrer ses loyers car son observatoire a été agréé en mars dernier. Mais il doit auparavant collecter les données nécessaires à la définition des différentes catégories de logement.