Résidences sociales : utilité reconnue mais équilibre économique précaire

Créées en 1994 dans la lignée de la loi Besson visant à la mise en œuvre du droit au logement, elles sont actuellement au nombre de 1 643 en France (dont 70 % sont adhérents à l’UNAFO), ce qui représente 101 000 logements. Plus ou moins grands, et accueillant soit un public « généraliste », soit une catégorie de personnes ciblée comme les jeunes en mobilité ou, pour certaines pensions de famille, des personnes handicapées psychiques, ces établissements proposent un logement temporaire – et non précaire – dans lequel la personne est accueillie le temps de se reconstruire et de trouver une solution de logement pérenne. Depuis 2009, chaque année, environ 150 nouveaux projets sont lancés sur le territoire – résidences neuves ou transformation d’un établissement préexistant. La montée en charge n’est pas récente et le constat n’est pas celui d’un développement massif. Il y a plutôt aujourd’hui un paradoxe : si l’utilité sociale des résidences sociales est reconnue, l’équilibre économique de l’activité pourrait être remis en cause. En outre, mal identifiées, ces structures n’ont fait l’objet que de peu d’études en dehors de l’état des lieux mené par la délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement (DIHAL) en 2012(2).

Oui, alors que la DIHAL décrivait le logement accompagné, l’UNAFO pointe les difficultés économiques auxquelles font face l’ensemble des gestionnaires et identifie des pistes d’amélioration et des leviers (réglementaires, partenariaux) pour pérenniser le modèle économique des résidences sociales. En effet, celui-ci se trouve actuellement fragilisé. D’abord, parce que les résidences sociales sont financées en prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) et que ces subventions publiques sont en recul (– 30 % entre 2010 et 2013). Qui plus est, depuis 2009, la loi de mobilisation pour le logement ne permet plus d’augmenter les redevances quittancées aux résidents. En effet, elle assimile les résidences sociales au secteur locatif et exige de suivre l’indice de référence des loyers (IRL), qui augmente faiblement. Les recettes générées par l’activité sont donc fortement contraintes.

Nous ne voulons pas que les résidents paient plus, ce serait contraire à notre objet social. La redevance qu’ils paient recouvre le loyer, les charges, les prestations et le mobilier. Or les dépenses d’énergie et d’entretien ne cessent d’évoluer et les gestionnaires doivent faire face, seuls, à des augmentations de charges bien supérieures à celles de l’IRL. L’UNAFO souhaite que soit mis fin à ce cadre inadapté qui enserre l’économie des résidences sociales. Cette évolution pourrait être indolore pour le résident si elle était couverte par l’aide personnalisée au logement (APL)-foyer…

Il est nécessaire de sécuriser le risque locatif. Les dispositifs existants (Locapass, FSL) réduisent leur voilure si bien qu’il devient indispensable de créer un outil pour les gestionnaires, comme la garantie des loyers en cours de discussion entre l’Etat et Action logement. Par ailleurs, les résidences doivent faire l’objet de plans pluriannuels d’actions concertés avec l’Etat et les collectivités locales pour avoir une meilleure visibilité de leurs financements et garantir une pérennité de l’activité. Les autres marges de manœuvre sont entre les mains des gestionnaires eux-mêmes : la maîtrise de la consommation des fluides, une optimisation des dépenses via une politique des achats renforcée ou encore une remise à plat de l’organisation pour mieux déployer les ressources humaines. Enfin, en lien avec les partenaires, notamment les bailleurs sociaux, il est crucial d’avoir une vision plus prospective et plus stratégique de l’activité et notamment du bâti, c’est-à-dire d’anticiper les travaux à mener, de se soucier de l’adaptation et de l’adaptabilité des logements. Ce sont des investissements sur le long terme qui nécessitent de dégager des moyens financiers suffisants.