En pleine période hivernale, il apparaît utile de rappeler ce que recouvre la notion de « décence » d’un logement. Retour sur un arrêt dans lequel la Cour de cassation a jugé que le bailleur qui loue un appartement dépourvu d’un vrai appareil de chauffage manque à son obligation de délivrer un logement décent, même si le contrat de bail prévoit que cette absence est compensée par un loyer réduit.
Les normes de décence auquel tout logement doit répondre pour pouvoir être loué ont été fixées par l’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002(1). Le texte mentionne notamment « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ».
Dans cette affaire, une locataire soutenait que son logement était dépourvu de tout mode de chauffage et ne répondait pas aux exigences du décret. Elle avait donc assigné son bailleur afin, notamment, qu’il soit condamné à mettre en place une installation de chauffage. Le bailleur, de son côté, estimait que, le logement disposant d’une alimentation électrique, il devait être considéré en conformité avec les textes réglementaires sur le logement décent (en l’espèce, la locataire se chauffait à l’aide de gros radiateurs électriques mobiles).
Le litige était parvenu jusqu’à la cour d’appel de Grenoble, laquelle avait tranché en faveur de la locataire. Le bailleur avait donc, par la suite, formé un pourvoi en cassation. Il soutenait qu’un logement répond aux exigences du décret du 30 janvier 2002 dès lors qu’il dispose d’une alimentation en électricité ou gaz de ville, ainsi que d’un conduit d’évacuation des fumées. Mais aussi que le décret n’impose pas l’installation des appareils de chauffage eux-mêmes, de sorte que, en décidant pourtant que le logement n’était pas conforme aux exigences du décret parce qu’il ne disposait pas d’appareil de chauffage, la cour d’appel avait ajouté au texte une condition qu’il n’exige pas.
A l’appui de ses prétentions, le bailleur invoquait également une stipulation du bail prévoyant la livraison d’un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit. Ainsi, en obligeant le propriétaire à installer un tel appareil en violation des obligations convenues entre les parties, la juridiction avait, à ses yeux, violé l’article 1134 du code civil (qui porte sur la force obligatoire du contrat) et la convention des parties.
Mais la Cour de cassation ne l’a suivi dans aucun de ses arguments. En premier lieu, elle a jugé que, en retenant que la seule alimentation en électricité ne peut être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement, la cour d’appel, qui avait constaté que les lieux étaient dépourvus d’appareil de chauffage, en avait justement déduit que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent.
Quant au second point – le contrat de bail –, la Cour de cassation a rappelé que l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est « d’ordre public ». Ainsi, le bailleur et le locataire ne peuvent pas convenir d’une clause contraire. La cour d’appel n’était donc pas tenue de prendre en compte les stipulations du bail.
[Cass. civ. 3e, 4 juin 2014, n° 13-17289, disponible sur
(1) Voir ASH n° 2249 du 8-02-02, p. 9.