Le sénateur (PS) de la Seine-Saint-Denis, Claude Dilain, a remis le 16 mai à la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement un rapport sur les copropriétés très dégradées (1), thématique qui constituera un des axes majeurs du projet de loi sur le logement et l’urbanisme que Cécile Duflot doit présenter au conseil des ministres d’ici à l’été 2013.
Malgré la mise en place d’une procédure d’alerte depuis 2009, le phénomène des copropriétés en difficulté, en particulier les copropriétés très dégradées, prend de l’ampleur, souligne-t-il en préambule. Un million de logements seraient concernés, soit 15 % du parc immobilier. La copropriété commence à se trouver en difficulté lorsque le syndicat de copropriétaires voit son équilibre financier gravement compromis en raison du montant des charges impayées ou lorsqu’il ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble car il n’a pu faire procéder à certains travaux, explique l’ancien maire de Clichy-sous-Bois. Ses problèmes peuvent s’aggraver assez rapidement : les appels de charges manquants provoquent la fin des prestations des intervenants extérieurs, les copropriétaires solvables n’acceptent plus de payer pour un habitat si détérioré, puis le cercle vicieux qui en découle provoque une dégradation rapide du bâti et des parties communes.
Comment prévenir cet effet « boule de neige » ? Claude Dilain préconise notamment de faciliter l’accès au juge dans le cadre des copropriétés en danger. « En ouvrant cette saisine le plus tôt possible, l’effet “boule de neige” […] pourrait être évité », souligne-t-il. Il propose entre autres, en cas de situation de « danger » – charges impayées d’un montant supérieur à 40 % des charges appelées, situation présentant « un risque élevé d’entraîner une dégradation majeure des conditions d’habitabilité » –, de permettre au président du conseil syndical de copropriété, aux copropriétaires représentant 30 % des tantièmes, au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunal compétent de mettre en demeure le syndic de saisir le juge ou même de saisir le juge directement. Ce dernier pourrait alors prononcer une situation de « pré-carence », ce qui entraînerait « la suspension du rôle et des pouvoirs du syndicat et de l’assemblée générale de la copropriété » et instaurerait un moratoire de la dette. Si l’état de carence était confirmé après un diagnostic réalisé par un expert, le juge pourrait nommer un opérateur muni de « tous les pouvoirs nécessaires afin de mettre en œuvre un plan de redressement et de continuation ».
Plus généralement, le rapport suggère d’accélérer la professionnalisation du métier de syndic, d’améliorer l’information auprès des locataires – qui composent 39 % des habitants des copropriétés – ou bien encore de renforcer la lutte contre les « marchands de sommeil » et les copropriétaires indélicats, proposant par exemple d’interdire le droit de vote dans les assemblées générales pour les copropriétaires débiteurs au-delà d’un certain niveau.
(1) Rapport disponible sur