Cession des terrains de l’Etat pour la construction de logements sociaux : le décret est paru

La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social répond à un des engagements de campagne du président de la République, en ouvrant la faculté à l’Etat de céder des biens de son domaine privé à un prix inférieur à leur valeur vénale par application d’une décote pouvant aller jusqu’à la gratuité, pour favoriser la construction de logements sociaux (1). Les premières demandes d’acquisition de terrains vont désormais pouvoir être déposées auprès des préfets de département. Le cadre réglementaire de ce dispositif vient en effet d’être fixé par un décret.

Le texte détaille notamment le mécanisme de la décote, dont le montant dépendra de plusieurs facteurs. Le premier tient à la nature de l’opération projetée sur le terrain cédé par l’Etat. Le décret prévoit ainsi trois catégories de « logements » (2) :

→ catégorie 1 : logements locatifs financés en prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), structures d’hébergement temporaire ou d’urgence aidées par l’Etat, aires permanentes d’accueil des gens du voyage, logements-foyers dénommés « résidences sociales » conventionnées, places des centres d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS);

→ catégorie 2 : logements locatifs ou résidences de logement pour étudiants financés en prêt locatif à usage social (PLUS);

→ catégorie 3 : logements locatifs ou résidences de logement pour étudiants financés en prêt locatif social (PLS), logements occupés par les titulaires de contrats de location-accession, logements faisant l’objet de certaines opérations d’accession.

Ce premier critère se combine avec un second : la zone géographique du bien. Il s’agit du même zonage que celui utilisé pour la plupart des aides au logement (3). Du croisement entre ces deux facteurs découle la fourchette de la décote à pratiquer. Il est intéressant de noter, à cet égard, que la gratuité annoncée ne sera possible qu’en zone A et B1 pour la part du programme comprenant des logements de catégorie 1. Les circonstances locales entrent également en ligne de compte dans la fixation de la décote. Ainsi, elle sera d’autant plus élevée :

→ en cas de forte tension du marché foncier et immobilier dans la commune concernée ;

→ en cas de financement insuffisant pour assurer l’équilibre de l’opération ;

→ si l’opération de construction de logements concourt à la réalisation des objectifs assignés à la commune en application de la loi de solidarité et de renouvellement urbains ;

→ si l’opération de construction de logements contribue à répondre aux besoins de la commune, notamment dans un objectif d’amélioration de la mixité sociale et de densification urbaine ;

→ s’il existe des difficultés techniques particulières pesant sur la réalisation du programme de construction de logements.

Le calcul ne s’arrête pas là et le décret en détaille les suites dans une partie très technique.

Pour le reste, on retiendra que, comme la loi le prévoit, la décote est de droit dans certaines hypothèses. Ainsi, par exemple, pour les communes qui ne font pas l’objet d’un constat de carence, dans le cadre d’un programme de constructions de logements sociaux, la part du programme dont l’objet est la construction d’équipements publics destinés en tout ou partie aux occupants de ces logements bénéficie d’une décote de droit. Le décret donne la liste de ces équipements. Y figurent entre autres « les équipements nécessaires à la petite enfance, notamment les crèches et les garderies » ou bien encore « les équipements à caractère social ».