Après avoir été votée le 27 novembre par l’Assemblée nationale, la deuxième édition du projet de loi « relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social » (1) – dont la première mouture avait été invalidée par le Conseil constitutionnel pour non-respect de la procédure parlementaire (2) – a été adoptée le 17 décembre par le Sénat. Une adoption sans modification, donc définitive.
Cette deuxième version de la loi « Duflot », dont le Conseil Constitutionnel a d’ores et déjà été saisi, est au final très proche du texte original. Elle n’en présente pas moins des différences notables issues essentiellement, selon la ministre du Logement, des travaux menés lors de l’examen préalable du texte par le Conseil d’Etat.
La loi s’articule toujours autour de deux engagements de campagne du président de la République : la cession à bas prix, voire gratuite, de terrains publics pour la réalisation d’opérations de construction de logements sociaux, mais aussi et surtout le relèvement de 20 à 25 % du seuil minimal de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Ile-de-France) comprises dans une agglomération d’une certaine taille et situées en « zone tendue », ainsi que la majoration des pénalités pour les communes qui feraient preuve de mauvaise volonté. Signalons également que les mesures destinées à faciliter les réquisitions des logements vacants sont toujours présentes.
Au rayon des nouveautés, on notera que le gouvernement n’a pas repris une disposition controversée qui faisait entrer de nouvelles villes dans le champ des obligations de la loi sur la solidarité et le renouvellement urbains. En l’occurrence celles situées hors Ile-de-France et en « zone tendue », dont la population est supérieure à 1 500 habitants et inférieure à 3 500 habitants, qui sont comprises dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier de l’année précédente, moins de 10 % des résidences principales. Inquiets en particulier pour les communes rurales, les sénateurs radicaux de gauche s’y étaient vivement opposés.
Sans changement, la nouvelle version prévoit la possibilité de multiplier par cinq les pénalités dues par les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence. Par ailleurs, les communes les plus riches devront toujours payer davantage. Toutefois, le seuil plafonnant les prélèvements passe dorénavant de 5 à 7,5 % – et non plus 10 % – des dépenses réelles de fonctionnement pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150 % du potentiel fiscal médian par habitant des communes prélevées. Enfin, il est toujours prévu que le fruit des pénalités alimente un fonds national de développement d’une offre de logements locatifs très sociaux à destination des ménages modestes.
Sans modification, la nouvelle loi impose toujours que, dans les communes faisant l’objet d’un constat de carence, une part minimale de 30 % de logements sociaux soit prévue dans toute opération de construction d’immeuble de plus de 12 logements ou de plus de 800 m2. Une précision est apportée toutefois dans la nouvelle mouture : le préfet peut, sur demande motivée de la commune, déroger à cette obligation pour tenir compte « de la typologie des logements situés à proximité de l’opération » (dans l’ancienne version, il pouvait le faire pour tenir compte « du contexte local »).
Sur la question des réquisitions de logement vacants, la nouvelle loi prévoit toujours la réduction de 18 à 12 mois du délai au terme duquel un constat de la vacance d’un logement peut être établi (la loi autorisant sa taxation ou sa réquisition au-delà de ce délai). Une nouveauté de taille est, par ailleurs, à souligner – et elle aura donné lieu à de vifs échanges au cours des débats au Palais Bourbon : supprimée dans la précédente version, la possibilité, pour le propriétaire d’un logement vacant, de retarder une réquisition en s’engageant – à l’appui d’un échéancier approuvé par le préfet – à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin lui-même à la vacance, est rétablie… en étant toutefois davantage encadrée. Ainsi, le propriétaire doit désormais non seulement s’engager à réaliser des travaux mais aussi à mettre en location son bien. Surtout, l’échéancier de réalisation des travaux et de mise en location ne peut excéder 24 mois et doit être soumis au préfet dans un délai maximal qui sera fixé par un décret.