Le Parlement a adopté définitivement, le 10 octobre, le projet de loi « relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social ». Comme son nom l’indique, le texte s’articule autour de deux engagements de campagne du président de la République : la cession à bas prix, voire gratuite, de terrains publics pour la réalisation d’opérations de construction de logements sociaux, mais aussi et surtout le relèvement du seuil minimal de logements sociaux dans certaines communes et la majoration des pénalités pour les communes qui feraient preuve de mauvaise volonté.
Notons que l’opposition UMP et centriste a saisi le Conseil constitutionnel, estimant que la procédure législative ayant conduit à l’adoption du texte – jugée trop rapide – a porté gravement atteinte à plusieurs exigences et règles de valeur constitutionnelle.
Le seuil minimal de logements sociaux imposé par l’article 55 de la loi sur la solidarité et le renouvellement urbains (SRU) est porté de 20 à 25 % pour les communes dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Ile-de-France et à 3 500 habitants dans les autres régions et qui sont comprises dans une agglomération (ou un établissement public de coopération intercommunale – EPCI – à fiscalité propre) de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.
Le taux est toutefois maintenu à 20 % dans les communes appartenant à une agglomération ou un EPCI « pour lesquels le parc de logement existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées ». La liste des agglomérations et EPCI concernés sera déterminée par décret selon trois critères :
→ la part des bénéficiaires de l’allocation logement dont le taux d’effort est supérieur à 30 % ;
→ le taux de vacance, hors vacance technique, constaté dans le parc locatif social ;
→ le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social.
Autrement dit, la part de logements sociaux à atteindre – avant 2025, précise désormais la loi (1) – est de 25 % dans les communes situées en « zone tendue ».
Une disposition controversée fait par ailleurs entrer de nouvelles communes dans le champ de la loi SRU : celles situées hors Ile-de-France et en « zone tendue », dont la population est supérieure à 1 500 habitants et inférieure à 3 500 habitants, qui sont comprises dans une agglomération ou un EPCI de plus de 50 000 habitants et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier de l’année précédente, moins de 10 % des résidences principales (2). Une mesure issue d’un amendement écologiste et contre laquelle les sénateurs radicaux de gauche, inquiets en particulier pour les communes rurales, étaient vent debout. 334 villes seraient concernées, a indiqué la ministre du Logement le 10 octobre devant le Sénat… tout en prenant le soin de préciser que cette extension « ne s’appliquera pas de façon brutale ». Ainsi, « un travail va être mené, sous l’égide du Premier ministre, pour évaluer très finement les conséquences de son application », une étude d’impact approfondie n’ayant pu être réalisée.
La nouvelle loi entend par ailleurs inciter plus fermement les communes à « contribuer solidairement à l’effort national de mixité sociale ». Elle prévoit ainsi la possibilité de multiplier par cinq les pénalités dues par celles faisant l’objet d’un arrêté de carence. Par ailleurs, les communes les plus riches devront payer davantage. Le seuil plafonnant les prélèvements passe ainsi de 5 à 10 % des dépenses réelles de fonctionnement pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150 % du potentiel fiscal médian par habitant des communes prélevées. Enfin, le fruit des pénalités alimentera désormais un fonds national de développement d’une offre de logements locatifs très sociaux à destination des ménages modestes.
On signalera encore que, dorénavant, dans les communes faisant l’objet d’un constat de carence, il faut prévoir, dans toute opération de construction d’immeuble de plus de 12 logements ou de plus de 800 m2, une part minimale de 30 % de logements sociaux. Autre nouveauté : la réduction de 18 à 12 mois du délai au bout duquel un constat de la vacance d’un logement peut être établi (la loi autorisant sa taxation ou sa réquisition au-delà de ce délai).
Dans un deuxième volet consacré à la mobilisation du foncier public, la nouvelle loi prévoit la cession de terrains nus ou bâtis du domaine privé de l’Etat mais aussi de certains établissements publics au profit d’opérations de logement comportant du logement social. Concrètement, un préfet peut décider qu’un terrain de l’Etat doit être cédé à un prix inférieur à sa valeur vénale lorsqu’il est destiné à la construction de logements sociaux. Cette « décote logement social » était plafonnée jusqu’à présent à 35 % dans les secteurs les plus tendus. Le gouvernement propose de faire sauter ce plafond, en permettant une décote pouvant aller jusqu’à 100 % pour la part destinée au logement social.
En contrepartie, l’acquéreur devra veiller à ce que l’avantage financier résultant de la décote soit exclusivement et en totalité répercuté sur le prix de revient des logements locatifs sociaux et des logements en accession à prix maîtrisé.
(1) L’échéance de 2025 est valable également pour les communes « en zone détendue » auxquelles la loi impose de parvenir à une part de logements sociaux de 20 %.
(2) Les sanctions financières n’entreront toutefois en vigueur que le 1er janvier 2017.