Favoriser la mise à disposition de terrains publics pour la réalisation d’opérations de construction de logements. Et renforcer les obligations des communes en matière de construction de logements sociaux. Tels sont, sans surprise, les deux axes autour desquels s’articule le projet de loi dit « de mobilisation générale pour la construction de logements » que la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement a présenté le 5 septembre en conseil des ministres. Le texte devrait être examiné par le Parlement lors de la session extraordinaire qui débute le 11 septembre.
Le projet de loi prévoit deux dispositions visant à rendre plus efficace le dispositif prévu par l’article 55 de la loi de solidarité et de renouvellement urbains (SRU) pour imposer à certaines communes la construction de logements sociaux.
En premier lieu, le texte renforce les exigences de production. Le seuil minimal de logements sociaux imposé aux communes de plus 3 500 habitants (1 500 en Ile-de-France) comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants devrait ainsi être porté de 20 à 25 %. Il devrait toutefois être maintenu à 20 % dans les communes où un effort de production complémentaire ne semble pas nécessaire. La liste de ces dernières serait déterminée par décret selon trois critères : le nombre de demandeurs de logements sociaux par rapport au nombre de logements disponibles à la location ; le taux d’effort des ménages logés dans le parc privé ; et le taux de vacance dans le parc public. En clair, résument les services de Cécile Duflot, « dans les communes où la démographie ne progresse pas, où les délais pour obtenir un logement social sont courts et où le marché de l’immobilier n’est pas sous tension, l’obligation restera de 20 % ».
Le projet de loi entend par ailleurs inciter plus fermement les communes à « contribuer solidairement à l’effort national de mixité sociale ». Il prévoit ainsi la possibilité de multiplier par cinq les pénalités dues par celles qui ne respectent pas leurs objectifs de rattrapage triennaux en matière de production de logements sociaux. Par ailleurs, les communes les plus riches devraient payer davantage. Le seuil plafonnant les prélèvements passerait ainsi de 5 à 10 % des dépenses réelles de fonctionnement pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150 % du potentiel fiscal par habitant médian des communes prélevées.
Enfin, le fruit des pénalités devrait alimenter un fonds permettant de financer les logements destinés aux personnes le plus en difficulté.
Selon le gouvernement, avec l’application du nouveau dispositif, le montant du prélèvement net global (23,6 millions cette année) pourrait doubler si les communes récalcitrantes ne s’engagent toujours pas dans la construction de logements sociaux.
Dans son deuxième volet consacré à la mobilisation du foncier public, le projet de loi prévoit la cession de terrains nus ou bâtis du domaine privé de l’Etat mais aussi de certains établissements publics (comme la SNCF) au profit d’opérations de logement comportant du logement social. Concrètement, aujourd’hui, un préfet peut décider qu’un terrain de l’Etat doit être cédé à un prix inférieur à sa valeur vénale lorsqu’il est destiné à la construction de logements sociaux. Cette « décote logement social » est plafonnée à 35 % dans les secteurs les plus tendus. Le gouvernement propose de faire sauter ce plafond, en permettant une décote pouvant aller jusqu’à 100 % pour la part destinée au logement social ainsi qu’aux résidences sociales de logement pour étudiants.
En contrepartie, l’acquéreur devrait veiller à ce que l’avantage financier résultant de la décote soit exclusivement et en totalité répercuté dans le prix de revient des logements locatifs sociaux et des logements en accession à prix maîtrisé.
Pour éviter les abus, la loi mentionnerait des clauses anti-spéculatives pour l’accession à prix maîtrisé. L’acte de cession prévoirait, en cas de non-réalisation du programme de logements dans un délai de cinq ans, soit la résolution de la vente, soit le paiement de la somme correspondant au montant de la décote accordée.
Le gouvernement a identifié 930 sites à céder d’ici à 2016, représentant 2 000 hectares de terrains publics. Des terrains sur lesquels, selon lui, 110 000 logements pourraient être construits, dont près de la moitié en Ile-de-France. Cette mobilisation du foncier public sera complétée – probablement dans la future loi de finances pour 2013 – par des dispositifs fiscaux en direction des particuliers pour les inciter à céder leur terrain à bâtir.
Pour mémoire, les objectifs affichés par François Hollande en matière de construction sont de 500 000 logements par an dont 150 000 logements sociaux.