Encadrement des loyers : le décret est entré en vigueur le 1er août

Le texte était très attendu depuis son annonce par la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement en juin dernier (1). Le décret relatif à l’encadrement de l’évolution de certains loyers est paru le 21 juillet. Conçu comme une mesure d’urgence destinée à empêcher les propriétaires de procéder à des augmentations sans limite à chaque changement de locataire, il est entré en vigueur le 1^er août et s’applique pendant une durée de un an dans 38 agglomérations de métropole et d’outre-mer où la situation du logement est particulièrement tendue (2). Il est appelé à être suivi d’une loi-cadre plus vaste sur le logement en 2013, censée redéfinir les rapports entre propriétaires et locataires.

Le décret fait usage d’une faculté prévue par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui permet, dans la zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret, pendant un an au plus, un montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement de bail.

Ainsi, dans les secteurs visés par le décret, les loyers ne pourront plus, lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, excéder le dernier loyer appliqué… lequel pourra toutefois être revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers. Autrement dit, le texte impose une limitation des loyers mais ceux-ci ne sont pas pour autant gelés.

Des dérogations sont par ailleurs prévues. Ainsi, en cas de relocation, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué :

 lorsque le bailleur a réalisé depuis la conclusion du dernier contrat des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Cette hausse ne pourra toutefois excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

 lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué.

Dans ce dernier cas, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

 la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;

 une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

En cas de renouvellement de bail, le bailleur peut également réévaluer le loyer si ce dernier est manifestement sous-évalué, sans pouvoir excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

 la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location ;

 une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement du contrat de location des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

A retenir également : le décret prévoit la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation en cas de différends. Il abroge par ailleurs le décret du 26 août 2011 relatif à l’évolution de certains loyers dans l’agglomération de Paris qui, se fondant également sur la loi de 1989, limitait la progression des loyers de l’agglomération parisienne.

Pour toute question sur l’encadrement des loyers, locataires et propriétaires peuvent consulter directement l’agence départementale d’information sur le logement la plus proche de leur domicile ou appeler le numéro vert mis en place par l’Agence nationale d’information sur le logement à la demande du ministère de l’Egalité des territoires et du Logement : 0 805 160 111 (appel gratuit depuis un poste fixe).