Dans une note d’analyse qui vient d’être publiée (1), le Centre d’analyse stratégique (CAS) avance plusieurs propositions pour améliorer l’efficacité des différentes aides au logement en faveur des ménages modestes. Pour l’institution, la question est d’importance. En effet, malgré les sommes consacrées à ces aides par l’Etat – 37 milliards d’euros, dont 21 sont ciblés sur des personnes soumises à un plafond de ressources –, l’effort financier consenti par les ménages pour se loger n’a cessé d’augmenter au cours des 20 dernières années. Et cette hausse a été particulièrement sensible pour les plus modestes. Du coup, le parc financièrement accessible à cette population a eu tendance à diminuer.
Pour améliorer cette situation, le CAS fait plusieurs propositions visant plus particulièrement le logement social, dont l’inconvénient majeur est son « manque de ciblage ». Aujourd’hui, rappelle la note, les critères d’éligibilité à un logement HLM permettent à 64 % des ménages d’y accéder, alors que le logement social ne permet de loger que 17 % des ménages. Pour le Centre d’analyse stratégique, une solution simple serait de « poser une règle d’éligibilité propre à chaque logement fixant une norme d’occupation et un taux d’effort minimal ». Il propose ainsi que, sous réserve du respect de la norme d’occupation, seuls ceux qui gagnent au maximum cinq fois le plafond de loyer pour un logement social puissent être candidats pour y vivre. « Ainsi, le taux d’effort avant aide ne serait pas inférieur à 20 %, ce qui correspond à peu près au taux d’effort médian » constaté aujourd’hui.
Quid des occupants dépassant les plafonds de revenu ? En raison du principe de maintien dans les lieux, certains ménages initialement sous le plafond de revenu finiront en effet par se retrouver au-dessus. Le principe des surloyers est une première réponse mais, pour le Centre d’analyse stratégique, ce mécanisme n’est que partiellement satisfaisant. Les surloyers transfèrent en effet l’« avantage HLM » – c’est-à-dire la différence entre le loyer social et le loyer du marché – de l’occupant au bailleur. Du coup, l’objet de la subvention initiale octroyée par les financeurs publics, qui avait pour contrepartie une réduction du loyer par rapport au loyer du marché, est dévoyé. Alors que certains proposent d’aller plus loin dans la remise en cause du droit au maintien dans les lieux ou de taxer l’avantage HLM, le CAS suggère quant à lui de proposer à certains bailleurs sociaux, à titre expérimental, « un nouveau mode de financement, optionnel, substituant aux aides de l’Etat une augmentation des loyers plafonds associée à une prime d’allocation logement (pour garantir un reste à charge constant pour les locataires modestes) ». Avec ce mécanisme, expliquent les experts, on remplacerait une série d’aides de l’Etat (subventions, prêts aidés, avantages fiscaux), indépendantes de l’évolution des revenus de l’occupant du logement social, par une subvention qui en dépend directement. En clair, les loyers seraient nominalement plus élevés et les locataires percevraient une subvention qui couvrirait en partie cette charge. Le montant de cette prime serait revu à la baisse lorsque le locataire verrait ses revenus augmenter.
(1) Note d’analyse n° 264 – Février 2012 – Disponible sur