Afin de mettre en conformité le droit français avec la directive européenne - dite « directive services » - du 12 décembre 2006, la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions a redéfini le régime des agréments des organismes agissant pour le logement des personnes défavorisées ainsi que le mode de mandatement de ces organismes (1) Désormais, les « services sociaux relatifs au logement social » sont ainsi répartis en trois grandes activités : la maîtrise d'ouvrage d'opérations d'acquisition, de construction ou de réhabilitation de logements ou de structures d'hébergement ; l'ingénierie sociale, financière et technique ; l'intermédiation locative et la gestion locative sociale. A chacune de ces activités correspond un agrément distinct. Un décret donne aujourd'hui la définition des activités couvertes par les nouveaux agréments et précise les modalités d'obtention et de retrait de ces derniers.
Ces dispositions s'appliquent aux demandes d'agrément sollicitées depuis le 1er janvier 2010. Quant aux agréments existants, ils deviendront caducs au 1er janvier 2011.
Les activités de maîtrise d'ouvrage recouvrent notamment :
les opérations concourant au développement de l'offre de logement et d'hébergement éligibles aux subventions de l'Etat et aux prêts de la Caisse des dépôts, comme la réalisation de logements-foyers à usage locatif ou bien encore la création d'établissements d'hébergement ;
les opérations d'amélioration de logements et d'établissements d'hébergement donnant lieu à une subvention de l'Etat ou de l'Agence nationale de l'habitat ;
les opérations d'amélioration de logements réalisées par l'attributaire suite à la réquisition de locaux par le préfet dans les communes où existent d'importants déséquilibres entre l'offre et la demande de logement au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées.
Les activités d'ingénierie sociale, financière et technique consistent, quant à elles, en :
l'accueil, le conseil, l'assistance administrative et financière, juridique et technique des personnes physiques, propriétaires ou locataires, dont les revenus sont inférieurs à un montant fixé par voie réglementaire, en vue de l'amélioration de leur logement ou de l'adaptation de celui-ci au handicap et au vieillissement ;
l'assistance aux personnes qui forment un recours amiable devant la commission de médiation ou un recours contentieux devant le tribunal administratif aux fins de reconnaissance du droit au logement opposable ;
la recherche de logements en vue de leur location à des personnes défavorisées ;
la participation aux réunions des commissions d'attribution des organismes d'HLM.
L'accompagnement social « effectué pour faciliter l'accès ou le maintien dans le logement [et] réalisé principalement dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées » est également à classer dans cette catégorie d'activité. Cet accompagnement, précise le décret, consiste lui-même, notamment, en :
l'aide à la définition d'un projet de logement adapté aux besoins et aux ressources des personnes concernées ;
l'aide à l'installation dans un logement par l'assistance à l'ouverture des droits, la mobilisation des aides financières existantes, l'aide à l'appropriation du logement et, le cas échéant, l'assistance à la réalisation des travaux nécessaires pour conférer au logement un caractère décent ;
l'aide au maintien dans les lieux, notamment par l'apport d'un soutien dans la gestion du budget, l'entretien du logement et la bonne insertion des occupants dans leur environnement.
Précision importante : les établissements ou services comportant ou non un hébergement, assurant l'accueil, notamment dans les situations d'urgence, le soutien ou l'accompagnement social, l'adaptation à la vie active ou l'insertion sociale et professionnelle des personnes ou des familles en difficulté ou en situation de détresse sont considérés comme détenteurs de l'agrément « ingénierie sociale, financière et technique ». Tel est le cas également pour les établissements d'hébergement qui ne relèvent pas du régime d'autorisation des établissements sociaux et médico-sociaux mais doivent faire l'objet d'une déclaration à l'autorité administrative, ainsi que pour les organismes participant au dispositif de veille sociale.
Enfin, les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale recouvrent, pour leur part, la gérance de logements du parc privé ou du parc public, la gestion de résidences sociales mais aussi et surtout la location :
de logements auprès d'organismes agréés pour la maîtrise d'ouvrage, d'organismes d'HLM ou d'autres bailleurs en vue de leur sous-location à des personnes défavorisées ;
de logements en vue de l'hébergement de personnes défavorisées par des associations bénéficiant de l'aide aux organismes logeant à titre temporaire des personnes défavorisées ;
auprès d'un organisme d'HLM d'un hôtel - meublé ou non - destiné à l'hébergement temporaire de personnes en difficulté ;
de structures destinées à l'hébergement auprès d'un organisme agréé pour la maîtrise d'ouvrage.
L'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage est accordé par le ministre chargé du logement « après avis du comité régional de l'habitat compétent ou de chaque comité régional de l'habitat compétent, lorsque l'organisme exerce son activité dans plusieurs régions », indique le décret. Il peut être délivré à tout organisme à gestion désintéressée, hors organismes d'HLM et sociétés d'économie mixte, en tenant compte de divers éléments (ses statuts, sa capacité technique et financière à assurer le montage des opérations et l'entretien de son parc, sa capacité de gestion locative et sociale, lorsqu'il gère lui-même les logements...). La demande d'agrément doit comporter un certain nombre de pièces justificatives listées par le décret. Le ministre dispose d'une délai de trois mois à compter de la réception du dossier complet pour se prononcer. Le cas échéant, l'agrément est délivré sans limitation de durée mais il doit fixer le territoire sur lequel s'exerce l'activité de l'organisme.
Les agréments relatifs à l'ingénierie sociale et à l'intermédiation locative sont, pour leur part, délivrés par le préfet de département, pour une durée de cinq ans renouvelable. Ils peuvent être délivrés, pour tout ou partie des activités d'ingénierie ou d'intermédiation, aux organismes à gestion désintéressée, hors organismes d'HLM et sociétés d'économie mixte. Ils sont accordés après examen des capacités de l'organisme à mener de telles activités, en tenant compte de divers éléments (notamment la compétence sociale, financière, technique et juridique de ses dirigeants et de son personnel, salarié ou bénévole, dans le domaine du logement ou de l'hébergement de personnes défavorisées). La demande d'agrément est adressée au préfet du département avec des pièces justificatives dont la liste est fixée par le décret. Le préfet dispose de trois mois pour se prononcer. Notons que, si l'organisme souhaite mener son activité dans plusieurs départements d'une même région, il doit alors présenter sa demande d'agrément au préfet de région.
Le décret précise encore que les agréments relatifs à l'ingénierie et à l'intermédiation locative peuvent être tous deux retirés à tout moment par le préfet si l'organisme ne satisfait plus aux conditions de délivrance de l'agrément ou s'il est constaté un manquement grave ou répété à ses obligations (2). Le retrait est prononcé après avoir mis les dirigeants de l'organisme en mesure de présenter leurs observations.
(1) Voir ASH n° 25-09-09, p. 37.
(2) Pour mémoire, les conditions du retrait de l'agrément délivré au titre de la maîtrise d'ouvrage sont, pour leur part, précisées dans l'article L. 365-6 du code de la construction et de l'habitation.