La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions du 25 mars 2009 a rendu obligatoire la signature d'une convention d'utilité sociale entre les organismes d'HLM et l'Etat (1). Elle a également imposé que, dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, cette convention prévoie un dispositif de modulation du supplément de loyer de solidarité (2) selon des seuils et des modalités qu'il restait à définir, l'idée étant de permettre aux bailleurs d'adapter le niveau de surloyer aux réalités locales. Un décret et un arrêté apportent aujourd'hui les précisions qui étaient attendues.
L'arrêté définit ainsi les zones géographiques concernées. Il s'agit des zones A, B1 et B2 de l'annexe de l'arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zones applicable à certaines aides au logement (3).
Quant au décret, il fixe, entre autres, les limites du dispositif. Concrètement, la convention d'utilité sociale doit ainsi prévoir, pour les logements appartenant à un organisme d'HLM, situés dans chacune des zones précitées et dans le respect du programme local de l'habitat lorsque celui-ci prévoit des dispositions relatives au supplément de loyer de solidarité, de moduler le coefficient de dépassement du plafond de ressources dans les limites suivantes :
la valeur du coefficient de dépassement lorsque ce dépassement est égal à 20 % est comprise entre 0,13 et 0,34 ;
pour chaque dépassement supplémentaire de 1 % est ajoutée une valeur comprise entre :
- 0,030 et 0,075 au-dessus de 20 % jusqu'à 59 % de dépassement,
- 0,060 et 0,090 de 60 % jusqu'à 149 % de dépassement,
- 0,090 et 0,105 à partir de 150 % de dépassement ;
dans chacune des trois tranches, l'organisme peut introduire des paliers intermédiaires et moduler la valeur ajoutée en fonction de ces paliers.
Par ailleurs, plus globalement, le décret pose une nouvelle règle concernant l'appréciation des ressources des locataires. En vertu de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, il est tenu compte, en la matière, de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours, à la condition qu'elle soit dûment justifiée. Le décret précise que la modification de la composition du ménage et de ses ressources est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l'événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l'organisme d'HLM dans le délai de trois mois suivant la survenance de l'événement.
(2) Pour mémoire, les organismes d'HLM perçoivent des locataires des logements sociaux le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors que, au cours du bail, les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.
(3) Autrement dit : à Paris et dans l'agglomération parisienne, sur le littoral de la Côte d'Azur et dans le Genevois français (zone A), ainsi que dans les agglomérations de plus de 250 000 habitants, dans la grande couronne autour de Paris, le pourtour de la Côte d'Azur, quelques « agglomérations chères », en outre-mer, en Corse et dans les îles (zone B1) ou encore dans les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, quelques « communes chères » en zones littorales ou frontalières et le pourtour de l'Ile-de-France (zone B2).