Les trois décrets nécessaires à la mise en oeuvre de la garantie universelle des risques locatifs, présentée le 23 décembre dernier par le secrétaire d'Etat chargé du logement (1), sont parus.
Les sociétés d'assurance liées au nouveau dispositif peuvent ainsi proposer un produit unique qui couvre les propriétaires contre les risques d'impayés de tous les locataires présentant un taux d'effort inférieur ou égal à 50 %. Action logement (ex-1 % logement) ou l'Etat, selon les publics, apporteront une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir le préjudice causé par les défaillances des locataires les plus modestes.
L'un des décrets fixe le cahier des charges que doivent respecter les contrats d'assurance contre les impayés de loyers pour pouvoir donner lieu à compensation de l'Union d'économie sociale pour le logement (gestionnaire d'Action logement) (2). Présenté en annexe du texte, il détaille les caractéristiques du dispositif, précisant par exemple quels sont les logements locatifs couverts par le contrat d'assurance - dénommé « contrat socle ». Sont ainsi concernés les logements situés sur le territoire français, occupés à titre de résidence principale par leurs locataires et dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 2 000 € à la date de souscription initiale du contrat. Des exceptions sont toutefois prévues, à savoir : les logements n'appartenant pas à des propriétaires bailleurs personnes physiques ou à des sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ou encore les logements faisant l'objet d'une sous-location.
Le cahier des charges détaille également, entre autres, les conditions de souscription relatives aux locataires. Il opère ainsi une distinction entre les locataires « éligibles 1 % logement », les locataires « éligibles Etat » et les « autres locataires éligibles ». Les locataires « éligibles 1 % logement » sont :
les ménages locataires dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50 % et qui sont considérés comme relevant d'une situation précaire en raison de leur statut de titulaires de contrats de travail dans le secteur privé non agricole autres que les contrats à durée indéterminée dont la période d'essai a expiré ;
les ménages locataires dont le taux d'effort est supérieur à 28 % et inférieur ou égal à 50 % et qui relèvent d'une des situations suivantes, à l'exclusion des situations précaires mentionnées ci-dessus :
- les salariés des entreprises du secteur privé non agricole, y compris les anciens salariés retraités et les travailleurs saisonniers, et ce quels que soient leur ancienneté, la nature de leur contrat de travail et le nombre de salariés de l'entreprise,
- les jeunes de moins de 30 ans en recherche ou en situation d'emploi ,
- les étudiants boursiers.
Les locataires « éligibles Etat » sont :
les ménages locataires dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50 % et qui relèvent d'une situation précaire en raison de leur statut relevant de l'une des catégories suivantes :
- les titulaires de contrats de travail en dehors du secteur privé non agricole autres que les contrats à durée indéterminée dont la période d'essai a expiré,
- les bénéficiaires des minima sociaux,
- les demandeurs d'emploi indemnisés,
- les étudiants non salariés, non boursiers ;
les ménages locataires dont le taux d'effort est supérieur à 28 % et inférieur ou égal à 50 % et qui ne relèvent ni des situations évoquées pour les locataires « éligibles 1 % logement » ni des situations précaires mentionnées ci-dessus.
Quant à la troisième catégorie de locataires éligibles - « autres » -, il s'agit de ceux dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 28 %, à l'exception des locataires relevant d'une situation précaire évoquée ci-dessus pour les locataires « éligibles 1 % logement et Etat ».
Les locataires non éligibles au contrat socle sont ceux dont le taux d'effort n'est pas inférieur à 50 % ou ne peut pas être déterminé.
Le cahier des charges évoque également le cas d'appartenance à plusieurs catégories des différentes personnes composant un ménage. « Dès lors qu'une des personnes d'un ménage (à l'exception des personnes à la charge du ou des titulaires du bail) relève d'une situation précaire (quand bien même d'autres personnes du ménage ne relèveraient pas d'une situation précaire), le ménage est considéré comme relevant d'une situation précaire », indique-t-il. En outre, dès lors qu'une des personnes d'un ménage (à l'exception des personnes à la charge du ou des titulaires du bail) est « éligible 1 % logement », le ménage est considéré comme « éligible 1 % logement » (quand bien même d'autres personnes du ménage seraient « éligibles Etat »). De même, dès lors qu'une même personne relève à la fois des locataires « éligibles 1 % logement » et des locataires « éligibles Etat », il est considéré comme « éligible 1 % logement ».
Autre précision : le contrat socle peut couvrir à la fois des locataires entrants et des locataires en place. S'agissant de ces derniers, le cahier des charges indique que, si la date d'effet du bail est antérieure d'au moins six mois à la date de souscription du contrat, le locataire est éligible au contrat socle au titre de la catégorie « autres locataires éligibles », sous réserve qu'il n'y ait pas eu deux mois, consécutifs ou non, d'impayé total ou partiel de loyer au cours des six mois précédant la date de souscription du contrat. Dans le cas contraire, le locataire n'est pas éligible au contrat socle. Par ailleurs, si la date d'effet du bail est antérieure à la date de souscription du contrat mais que l'antériorité est inférieure à six mois, le locataire n'est pas non plus éligible au contrat socle.
(2) Le second décret fixe les nouvelles règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie universelle des risques locatifs, tandis que le troisième texte concerne la garantie de l'Etat au titre de la garantie universelle des risques locatifs.