La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions Dispositions relatives au logement social

Avec la loi du 25 mars 2009, le gouvernement a entendu, notamment, mobiliser l'ensemble des acteurs du logement pour répondre à la crise dans le secteur immobilier et a placé, à cet égard, le monde HLM en première ligne. Ainsi, chaque organisme HLM se voit désormais inscrit dans une démarche contractuelle fondée sur une logique de performance.

Le législateur a voulu par ailleurs recentrer le monde HLM sur sa vocation sociale. Des mesures sont ainsi prévues pour accroître la mobilité des locataires du parc HLM dans plusieurs cas de figure : logement adapté au handicap n'étant plus occupé par une personne handicapée, locataire en état de sous-occupation des lieux ou ménage percevant des revenus supérieurs au double des plafonds de ressources applicables au logement. Des plafonds par ailleurs minorés de 10,3 %.

La loi instaure encore une série de nouvelles règles touchant à l'attribution des logements sociaux, en facilitant notamment l'accès pour certaines catégories de personnes telles que celles victimes de violences conjugales.

Enfin, de nouvelles règles se font jour concernant la location et la sous-location de logements sociaux.

La loi du 25 mars 2009 prévoit une série de dispositions destinées à mobiliser les acteurs de la construction. Au premier rang : les organismes d'HLM. Dans son article 1^er, le texte rend obligatoire la conclusion d'une convention d'utilité sociale entre l'Etat et chaque organisme de logement. Jusqu'alors et depuis 2004, les bailleurs sociaux avaient simplement la possibilité de conclure avec l'Etat ainsi qu'avec les collectivités locales délégataires des aides à la pierre une « convention globale de patrimoine ».

La loi leur impose plus précisément de se doter d'une convention d'utilité sociale avant le 31 décembre 2010. D'une durée de 6 ans renouvelable, elle doit avoir été élaborée sur la base d'un « plan stratégique de patrimoine » (1) et en tenant compte des programmes locaux de l'habitat.

A défaut, le ministre chargé du logement pourra leur retirer une ou plusieurs de leurs compétences pendant 5 ans au maximum. Il pourra également, pour la même durée, majorer leur cotisation due à la caisse de garantie du logement locatif social dans une proportion qui ne pourra excéder le quintuple du montant initialement dû (code de la construction et de l'habitation [CCH], art. L. 445-1 modifié).

Outre le contenu de l'ancienne convention globale de patrimoine, la convention d'utilité sociale (CUS) comporte des indicateurs permettant de mesurer si les objectifs fixés pour chaque aspect de la politique des organismes d'HLM ont été atteints. Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, la convention prévoit également un dispositif de modulation du supplément de loyer de solidarité selon des seuils et des modalités définis par décret, ce qui permettra aux bailleurs d'adapter le niveau de surloyer aux réalités locales (CCH, art. L. 445-1 modifié).

La CUS peut par ailleurs prévoir, à titre expérimental et pour sa durée, un dispositif permettant de moduler les loyers en fonction des revenus des locataires, sans tenir compte des plafonds de loyers fixés par les « conventions APL » ou la réglementation en vigueur. Ces loyers ne pourront excéder une part des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer, part dont le minimum et le maximum seront déterminés par décret (CCH, art. L. 445-1 modifié).

Autre nouveauté introduite dans la loi : le cahier des charges de gestion sociale de l'organisme contenu dans la convention d'utilité sociale précise dorénavant les actions d'accompagnement menées, en lien avec les associations d'insertion, en faveur des personnes éprouvant des difficultés particulières, notamment celles occupant les logements ayant bénéficié de financements en prêt locatif aidé d'intégration. Il tient compte, précise encore la loi, des accords collectifs intercommunaux et départementaux pour la définition des engagements en matière d'occupation sociale (CCH, art. L. 445-2 modifié).

La sanction du non-respect des engagements définis par la convention d'utilité sociale fait l'objet d'une procédure contradictoire entre l'organisme fautif et le préfet signataire de la CUS.

Concrètement, si au cours de la durée de la convention, le représentant de l'Etat constate le manquement, il met en demeure l'organisme d'HLM de présenter ses observations et, le cas échéant, de faire des propositions permettant de remédier aux manquements constatés dans un délai de un mois. Si cet examen de la situation de l'organisme démontre que celui-ci a gravement manqué, de son fait, à ses engagements, le préfet propose alors au ministre chargé du logement de prononcer une pénalité à son encontre.

Le montant de cette pénalité, proportionné à l'écart constaté entre les objectifs définis par la convention et leur degré de réalisation ainsi qu'à la gravité des manquements, ne peut excéder 100 € par logement sur lequel l'organisme détient un droit réel, augmenté du montant de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont il a, le cas échéant, bénéficié pour une fraction de son patrimoine au cours du dernier exercice connu.

La pénalité est recouvrée au bénéfice de la Caisse de garantie du logement locatif social (CCH, art. L. 445-1 modifié).

La loi du 25 mars 2009 instaure de nouvelles règles autour du droit au maintien dans les lieux dans le parc social. Instauré par une loi du 1^er septembre 1948, le droit au maintien dans les lieux constitue l'un des piliers des rapports locatifs dans le parc de logements sociaux. Le locataire qui en bénéficie peut, sous réserve de remplir ses obligations locatives, se maintenir dans son logement sans limitation de durée, quelle que soit l'évolution de sa situation familiale ou de ses revenus.

La loi « Boutin » prévoit plusieurs entorses à ce principe afin de favoriser la mobilité des locataires du parc HLM qui vivent dans un logement sous-occupé, mais aussi de ceux qui occupent un logement adapté au handicap alors même que plus aucune personne handicapée n'y réside ou encore de ceux dont les revenus sont supérieurs au double des plafonds de ressources pour l'accès à un logement social. Certains publics sont toutefois exonérés de ces obligations de mobilité.

Parallèlement, la loi permet la remise en cause du droit au maintien dans les lieux pour les locataires ayant refusé trois offres de relogement dans le cadre d'une opération de démolition. Et, à l'inverse, instaure des règles de protection en cas de décès ou d'abandon du locataire.

Elle oblige par ailleurs les bailleurs sociaux à procéder, avec tout locataire assujetti au supplément de loyer de solidarité ou habitant un logement sous-occupé, à un examen de sa situation et des possibilités d'évolution de son parcours résidentiel.

Toutes ces règles - même celles pour lesquelles des textes d'application sont attendus - s'appliquent aux contrats de bail en cours (art. 61, IV de la loi).

La loi prévoit que, en cas de sous-occupation d'un logement HLM, le bailleur propose désormais au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins - donc plus petit -, et ce même si les revenus de celui-ci dépassent les plafonds de ressources pour l'accès aux logements sociaux. Dans certaines communes, le locataire qui, dans ce cadre, refuse trois offres de relogement, ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. A l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, il est déchu de tout titre d'occupation des locaux occupés (CCH, art. L. 442-3-1 nouveau). Ainsi que le précise l'exposé des motifs de la loi, le dispositif a « pour objet de favoriser la libération des plus grands logements pour lesquels la demande est forte ». Certains locataires sont toutefois protégés contre cette obligation de mobilité.

A noter : depuis le 27 mars dernier - date de publication de la loi -, le contrat passé entre un bailleur et un locataire doit comporter une clause relative à la sous-occupation (art. 61, IV de la loi).

Sont considérés comme sous-occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables - sans prendre en compte les cuisines -, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale (CCH, art. R. 641-4). Ne sont pas considérées comme habitables les pièces effectivement utilisées pour l'exercice d'une fonction publique élective ou d'une profession et indispensables à l'exercice de cette fonction ou profession. Pour la détermination des conditions d'occupation, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

l'occupant et son conjoint ;

leurs parents et alliés ;

les personnes à leur charge ;

les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ;

les personnes titulaires d'un contrat de sous-location.

Le dispositif prévu par la loi et conduisant, pour le locataire d'un logement sous-occupé, à la perte du bénéfice du droit au maintien dans les lieux après avoir refusé trois offres de relogement, ne s'applique qu'aux logements situés dans les communes comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ainsi que dans les communes de plus de 20 000 habitants (CCH, art. L. 442-3-1 nouveau et loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948, art. 10 7° modifié).

Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d'origine (CCH, art. L. 442-3-1 nouveau). De plus, le logement proposé par le bailleur doit (CCH, art. L. 442-3-1 nouveau et loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948, art. 13 bis modifié) :

satisfaire aux caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

correspondre aux besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels des personnes évincées, et à leurs possibilités ;

être situé :

- dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements,

- dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons,

- dans les autres cas, sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

A noter : une aide à la mobilité, dont les conditions restent à fixer par voie réglementaire, pourra être accordée au locataire. Elle sera prise en charge par le bailleur (CCH, art. L. 442-3-1 nouveau).

L'obligation de mobilité pour cause de sous-occupation ne s'applique pas aux locataires (CCH, art. L. 442-3-1) :

âgés de 65 ans ;

handicapés ou ayant à leur charge une personne handicapée ;

occupant un logement situé en zone urbaine sensible ;

présentant une perte d'autonomie physique ou psychique (ou ayant à leur charge une personne dans cette situation).

Cette dernière catégorie de personnes, définie par un décret du 20 août 2009 (2), comprend celles qui (CCH, art. R. 442-3-1 nouveau) :

bénéficient d'une pension d'invalidité versée par un des régimes de sécurité sociale ;

ont été reconnues atteintes d'une des affections, comportant un traitement prolongé et une thérapeutique particulièrement coûteuse, inscrites sur une liste établie par décret après avis de la Haute Autorité de santé. Sont ainsi visées les personnes atteintes d'une affection de longue durée (ALD) ;

remplissent cumulativement les deux conditions suivantes :

- être reconnues atteintes par le service du contrôle médical soit d'une affection grave caractérisée ne figurant pas sur la liste des ALD (ALD dites « hors liste »), soit de plusieurs affections entraînant un état pathologique invalidant,

- la ou les affections doivent nécessiter un traitement prolongé et une thérapeutique particulièrement coûteuse.

Afin de justifier de sa situation, le locataire doit transmettre au bailleur la notification de la prise en charge établie par les services de la caisse primaire d'assurance maladie ou le titre de pension qui leur a été délivré par l'organisme en charge de leur régime d'invalidité (CCH, art. R. 442-3-1 nouveau).

De la même façon que pour les locataires d'un logement sous-occupé, la loi du 25 mars 2009 impose une obligation de mobilité aux locataires d'un logement adapté au handicap n'étant plus occupé par une personne handicapée (CCH, art. L. 442-3-2 nouveau).

Les bailleurs de ces locataires ont désormais l'obligation de leur proposer un nouveau logement au loyer nécessairement inférieur à celui du logement d'origine. Peu importe que les revenus de l'intéressé dépassent les plafonds de ressources pour l'accès aux logements sociaux.

Le refus de trois offres de relogement du bailleur prive le locataire du droit au maintien dans les lieux. Etant entendu que ces offres doivent respecter les conditions applicables aux offres intervenant en cas de sous-occupation (voir page 38).

A l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Le délai est porté à 18 mois en cas de décès d'une personne handicapée à la charge du locataire.

Précision importante : les locataires âgés de plus de 65 ans ne sont pas touchés par ces dispositions.

Une aide à la mobilité, dont les conditions restent à fixer par voie réglementaire, pourra être accordée au locataire. Elle sera prise en charge par le bailleur (CCH, art. L. 442-3-2 nouveau).

A noter : depuis le 27 mars - date de publication de la loi -, le contrat passé entre un bailleur et un locataire comporte une clause relative à cette mesure (art. 61, IV de la loi).

Afin de favoriser le départ des locataires d'HLM dont les ressources dépassent largement les plafonds fixés pour l'attribution des logements sociaux, la loi « Boutin » instaure une perte du droit au maintien dans les lieux de ces locataires si, durant 2 années de suite, leurs ressources sont au moins équivalentes au double des plafonds réglementaires (CCH, art. L. 442-3-3, I nouveau).

A noter : depuis le 27 mars - date de publication de la loi -, le contrat passé entre un bailleur et un locataire comporte une clause relative à ce dépassement (art. 61, IV de la loi).

La nouvelle règle s'applique aux locataires occupant des logements sociaux situés dans des zones tendues. Autrement dit, des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (CCH, art. L. 442-3-3, I nouveau). Le législateur admet toutefois que les organismes d'HLM puissent, par délibération de leur conseil d'administration ou de leur conseil de surveillance, rendre applicable ce dispositif aux logements locatifs sociaux qui ne sont pas situés dans ces zones (CCH, art. 442-4 modifié).

Les locataires perdent leur droit au maintien dans les lieux si leurs revenus sont, 2 années consécutives au moins, 2 fois supérieurs aux plafonds de ressources au vu des résultats de l'enquête « ressources » réalisée chaque année par tout organisme d'HLM. Ces personnes perdent ainsi leur droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un délai de 3 ans à compter du 1^er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double de ces plafonds (CCH, art. L. 442-3-3, I nouveau).

Précision importante toutefois : si au cours de la période de 3 ans précitée, les locataires justifient que leurs ressources sont redevenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution de ce logement, ils bénéficient à nouveau du droit au maintien dans les lieux (CCH, art. L. 442-3-3, II nouveau).

Dès que les résultats de l'enquête font apparaître un tel dépassement, le bailleur doit en informer le locataire sans délai. Par ailleurs, 6 mois avant l'issue du délai de 3 ans, il doit notifier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifier par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués (CCH, art. L. 442-3-3 nouveau).

L'obligation de mobilité pour dépassement des barèmes de ressources HLM n'est pas applicable aux locataires qui, l'année suivant les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double des plafonds de ressources, atteignent leur 65^e anniversaire, ainsi qu'aux locataires présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne handicapée. Les locataires de logements situés dans les zones urbaines sensibles ne sont pas non plus concernés par le dispositif (CCH, art. L. 442-3-3, III nouveau).

Le texte adopté par le Parlement avait prévu également une dérogation, sous certaines conditions, pour les locataires qui occupent un logement acquis ou géré par un organisme d'HLM depuis moins de 10 ans au 1^er janvier 2009 ou depuis cette date. Mais le Conseil constitutionnel a jugé cette disposition contraire à la Constitution. Pour les sages du Palais Royal, en excluant de la sorte certains locataires de la nouvelle procédure de résiliation de bail, « le législateur [avait] pris en compte une différence de situation sans rapport avec son objectif d'attribuer [des logements sociaux] aux personnes les plus défavorisées ». « Aucun motif d'intérêt général ne [justifiait] cette différence de traitement. »

La loi du 25 mars 2009 prévoit encore la remise en cause du droit au maintien dans les lieux pour les locataires ayant refusé 3 offres de relogement dans le cadre d'une opération de démolition.

Selon le rapporteur de la loi à l'Assemblée nationale, Michel Piron, « il s'agit d'apporter une réponse aux cas de blocage qui peuvent survenir dans la mise en oeuvre de certaines opérations de rénovation urbaine, qui résultent du refus, souvent répété et injustifié, par des locataires, des solutions de relogement qui leur sont proposées » (Rap. A.N. n° 1357, décembre 2008, Piron, page 318).

Concrètement, en cas d'autorisation de démolir accordée par un préfet ou de démolition prévue par une convention de rénovation signée par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, le locataire est dorénavant obligé d'accepter une des 3 propositions de relogement que le bailleur est tenu de lui faire.

Dans le cas contraire, il ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Et à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est ainsi déchu de tout titre d'occupation des locaux loués (CCH, art. L. 353-15 modifié).

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que, dans le parc privé, en cas de décès ou d'abandon du locataire, le contrat de location, et donc le bénéfice du droit au maintien dans les lieux, continue ou est transféré au profit de certaines catégories de personnes :

son conjoint ;

ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS) ;

ses ascendants, son concubin notoire ou les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Jusqu'alors, l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait que ces dispositions n'étaient applicables aux organismes d'HLM que si le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplissait les conditions de ressources pour l'attribution du logement. La loi du 25 mars 2009 ajoute la condition que le logement soit adapté à la taille du ménage, tout en précisant que les deux conditions ne sont pas requises pour le conjoint, le partenaire lié par un PACS ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus de un an, les ascendants, les personnes handicapées et les personnes de plus de 65 ans (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 40 modifié).

La loi « Boutin » instaure également une nouvelle règle afin de « favoriser la progression du parcours résidentiel et l'éventuelle accession à la propriété des locataires » assujettis au supplément de loyer de solidarité ou logés dans un logement sous-occupé (Rap. A.N. n° 1357, décembre 2008, Piron, page 318). Elle prévoit ainsi que, lorsque l'enquête annuelle sur les revenus des locataires fait apparaître une de ces deux situations, le bailleur doit procéder avec l'intéressé à un examen de sa situation et des possibilités d'évolution de son parcours résidentiel. Il doit également l'informer des différentes possibilités d'accession à la propriété auxquelles il peut prétendre (CCH, art. L. 442-5-1 nouveau).

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions a introduit de nouvelles règles autour de l'attribution des logements sociaux. Les victimes de violences conjugales, ainsi que les personnes en instance de divorce ou de rupture de PACS bénéficient désormais de conditions d'accès plus souples. Elle définit par ailleurs la notion de personnes vivant au foyer, qui rentre en ligne de compte pour l'attribution de logements sociaux, minore les plafonds de ressources de 10,3 % et instaure un nouveau cas de rejet d'une demande d'attribution. Enfin, elle prévoit de nouvelles règles de plafonnement du supplément de loyer de solidarité.

La loi du 25 mars 2009 introduit des règles plus souples quant aux conditions de ressources pour l'attribution d'un logement social au bénéfice des personnes en instance de divorce ou de rupture d'un PACS ainsi que pour les victimes de violences conjugales.

Pour l'attribution d'un logement social à ces personnes, sont désormais retenues les seules ressources (CCH, art. L. 441-1 modifié) :

du conjoint requérant dont le couple est en instance de divorce, situation attestée par une ordonnance de non-conciliation ;

du conjoint candidat en instance de divorce lorsqu'il se trouve dans une situation d'urgence attestée par une décision du juge ou par le prononcé de mesures urgentes ordonnées par le juge aux affaires familiales ;

du partenaire demandeur lié par un PACS qui a déclaré sa rupture au greffe du tribunal d'instance ;

des personnes requérantes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité, lorsque l'une d'elles est victime au sein du couple de violences attestées par le récépissé du dépôt d'une plainte par la victime.

Les victimes de violences conjugales (personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un PACS) sont par ailleurs ajoutées à la liste des personnes prioritaires pour l'attribution d'un logement social. A charge pour elles d'attester de leur situation par une décision du juge ou par le prononcé de mesures urgentes ordonnées par le juge aux affaires familiales. La loi précise que le fait que le conjoint ou le partenaire bénéficie d'un contrat de location au titre du logement occupé par le couple ne peut faire obstacle à cette attribution (CCH, art. L. 441-1 modifié).

Une des mesures de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement visait, en renforçant le mécanisme du supplément de loyer de solidarité (SLS) - dit « surloyer » -, à inciter ceux qui dépassent largement les plafonds de ressources pour l'accès à un logement social à se diriger vers le marché privé (3).

Avant cette loi, la mise en oeuvre d'un surloyer ne s'imposait qu'à partir de 60 % de dépassement et était laissée à la libre appréciation des bailleurs en cas de dépassement compris entre 20 et 60 %. La loi du 13 juillet 2006 a changé la donne, rendant obligatoire la perception de ce dernier dès lors que les ressources des locataires dépassent de 20 % le plafond de ressources pour l'ensemble du foyer (4).

Le décret nécessaire à l'entrée en vigueur de cette nouvelle règle n'est paru qu'en août 2008 et est entrée en vigueur le 1^er janvier dernier (5). Depuis cette date, les bailleurs sociaux sont donc tenus de percevoir ce SLS - fixé en fonction d'un barème national unique, variable en fonction des zones géographiques et progressif - dès que les ressources du locataires dépassent de 20 % le plafond de ressources applicable à l'ensemble du foyer. L'instauration de ce nouveau barème s'est traduite par une hausse importante du SLS dû par les locataires dépassant les plafonds de ressources. Afin d'éviter que les ménages concernés ne soient amenés à acquitter un loyer supérieur à celui qu'ils devraient payer s'ils étaient logés dans le secteur privé, la loi du 25 mars 2009 a prévu un double plafonnement du surloyer. Ainsi, depuis le 1^er juin 2009 (6) le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret. C'est également le cas lorsqu'il excède 25 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer (CCH, art. L. 441-4 modifié).

Le décret fixant le plafond par mètre carré de surface habitable précité est d'ores et déjà paru (7). Le montant de ce plafond est le suivant (8) :

zone A : 21,65 € ;

zone B1 : 15,05 € ;

zone B2 : 12,31 € ;

zone C : 9,02 € .

Ces montants sont révisés chaque année au 1^er janvier en tenant compte de la variation de l'indice de référence des loyers.

Le législateur a voulu, dans un souci de clarification, établir une définition unique et précise de la notion de personnes vivant au foyer, et rendre celle-ci applicable par les bailleurs pour l'attribution des logements sociaux, pour la mise en oeuvre du supplément de loyer de solidarité et pour le dispositif expérimental de loyer progressif que les organismes d'HLM peuvent désormais mettre en oeuvre (voir page 38).

Ainsi, pour l'application de ces dispositifs, sont désormais considérés comme personnes vivant au foyer (CCH, art. L. 442-12 nouveau) :

le ou les titulaires du bail ;

les personnes figurant sur les avis d'imposition du ou des titulaires du bail ;

le concubin notoire du titulaire du bail ;

le partenaire lié par un PACS au titulaire du bail ;

les personnes réputées à charge au sens des articles 194, 196, 196 A bis et 196 B du code général des impôts, c'est-à-dire les enfants de moins de 18 ans ou infirmes, les personnes titulaires de la carte d'invalidité et celles rattachées fiscalement.

« Neutraliser l'augmentation mécanique du SMIC horaire dans la période récente. » Tel est, selon l'exposé des motifs de la loi, la raison d'être de l'abaissement de 10,3 % des plafonds de ressources pour l'attribution de logements locatifs sociaux. Une mesure applicable uniquement aux nouveaux entrants depuis le 1^er juin 2009 (art. 65, I de la loi).

« Alors que 61,2 % des ménages étaient éligibles à un logement social en 1998, l'évolution du SMIC liée à la réduction de la durée légale du temps de travail hebdomadaire à 35 heures a porté cette fraction à 70 % des ménages en 2007 », explique Michel Piron. « La neutralisation de cet effet suppose de minorer les plafonds de ressources de 10,3 % » (Rap. A.N. n° 1357, décembre 2008, Piron, page 336).

Selon l'exposé des motifs, « cette mesure aura pour conséquence de ramener l'ouverture du parc social à un niveau plus conforme à la vocation d'accueil privilégié des populations modestes ». Un objectif partagé par Michel Piron, qui rappelle néanmoins qu'un des effets de la loi « Boutin » sera aussi d'accroître le nombre de ménages concernés par les dispositions en faveur de la mobilité des locataires dont les ressources équivalent à plus du double des plafonds (voir page 40). En outre, il estime que la baisse des plafonds « va mécaniquement augmenter le montant du surloyer » pour l'ensemble des locataires. En effet, « selon les résultats de la dernière enquête nationale sur l'application du supplément de loyer de solidarité (SLS), 47 441 logements sociaux étaient occupés par des ménages dont le dépassement des plafonds de ressources se situait entre 10 et 20 % ». « Il est donc possible d'affirmer qu'il s'agit à peu près du nombre de ménages supplémentaire qui devrait se retrouver assujettis au SLS après entrée en vigueur de la réforme » (Rap. A.N. n° 1357, décembre 2008, Piron, page 336).

Les nouveaux plafonds de ressources ont été fixés par un arrêté du 29 mai 2009 (9).

Le montant des ressources à prendre en compte pour apprécier la situation de chaque ménage est égal au revenu imposable de chaque personne composant le ménage. Il figure sur les avis d'imposition établis au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (soit, pour un contrat conclu en 2009, l'avis d'imposition établi en 2008 par les services fiscaux au titre des revenus perçus en 2007).

A noter : à partir du 1^er janvier prochain, les plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs sociaux seront révisés chaque année en tenant compte de la variation de l'indice de référence des loyers, et non plus en fonction de l'évolution du SMIC (CCH, art. L. 441-1 modifié).

Auparavant, aucune disposition législative n'interdisait l'accès aux logements locatifs sociaux à un candidat déjà propriétaire et remplissant les conditions requises. Avec la loi « Boutin », les commissions d'attribution sont désormais autorisées à motiver le refus d'attribution d'un logement social par le fait que l'un des membres du ménage candidat est « propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et capacités » (CCH, art. L. 441-2-2). La formulation utilisée par le législateur est sans ambiguïté : il s'agit seulement d'une possibilité ouverte aux commissions. Elles restent libres, par conséquent, d'accéder ou non à la demande de logement.

Sans changement, la location en meublé et la sous-location d'un logement social, meublé ou non, est en principe interdite, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 € (10)(CCH, art. L. 442-8 modifié).

Ce principe, qui s'applique à tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen d'aides à la construction et à l'amélioration, connaît toutefois de nombreuses dérogations. Les organismes d'HLM peuvent ainsi louer, en meublé ou non, des logements à certains organismes chargés de les sous-louer - c'était déjà le cas avant la loi du 25 mars 2009 mais celle-ci en a allongé la liste -, ainsi que, désormais, à des étudiants, des jeunes de moins de 30 ans ou des titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation.

En outre, les locataires d'un logement HLM peuvent dorénavant eux-mêmes sous-louer leur logement au profit de certaines personnes.

La loi du 25 mars 2009 allonge la liste des organismes pouvant bénéficier d'une location HLM en meublé en vue d'une sous-location en y ajoutant les établissements publics de coopération intercommunale dotés de la compétence d'aide aux personnes âgées, ainsi que les organismes bénéficiant de l'agrément relatif à l'intermédiation locative et à la gestion locative sociale (CCH, art. L. 442-8-1 modifié).

Pour mémoire, cette liste comprend également :

les organismes déclarés ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes âgées, à des personnes présentant un handicap ou à des personnes de moins de 30 ans ;

les centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires ayant pour objet de les sous-louer à des étudiants ;

les personnes morales de droit public ou privé qui sous-louent à des accueillants familiaux et aux personnes âgées ou aux personnes handicapées ayant conclu un contrat d'accueil avec ces accueillants ;

les centres communaux ou intercommunaux d'action sociale sous-louant à titre temporaire à des personnes physiques ;

les centres communaux ou intercommunaux d'action sociale ou des associations déclarées ayant pour objet de sous-louer en meublé, pour une durée n'excédant pas 6 mois, à des travailleurs dont l'emploi présente un caractère saisonnier.

Il est par ailleurs désormais précisé que, pour les logements loués dans ces conditions, le sous-locataire perd le bénéfice du droit au maintien dans les lieux (CCH, art. L. 442-8-2 modifié) :

à l'issue de son contrat de sous-location, lorsque le contrat de location principal conclu entre le bailleur et le locataire vient à expiration ou s'il est résilié ;

dès le refus d'une offre de relogement définitif correspondant à ses besoins et à ses possibilités ;

lorsqu'il ne répond plus aux conditions pour être logé par les personnes morales locataires, étant entendu que ces conditions doivent être précisées dans le contrat de location.

A noter : les collectivités locales dont les logements conventionnés sont gérés par les organismes d'HLM peuvent dorénavant louer ces logements, meublés ou non, à l'ensemble des personnes morales mentionnées dans la liste précitée. Celles-ci peuvent donner congé à tout moment à leurs sous-locataires après le refus d'une offre de relogement définitif correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités (CCH, art. L. 353-20 modifié).

Les organismes d'HLM sont dorénavant autorisés à louer leur logement, en meublé ou non, à un ou plusieurs étudiants, aux personnes de moins de 30 ans ou aux personnes titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation, sans condition de ressources. Particularité de cette location : les locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée de un an, renouvelable dans des conditions qui seront définies par un décret (CCH, art. L. 442-8-4 modifié).

En cas de location d'un même logement à plusieurs personnes, un contrat de location unique est signé par l'ensemble des colocataires qui consentent à une clause de solidarité inscrite dans ce contrat. Tout changement de colocataire doit faire l'objet d'une autorisation préalable du bailleur et d'une information de sa commission d'attribution (CCH, art. L. 442-8-4 modifié).

Le nombre de logements pouvant être attribués à ces catégories de personnes doit être mentionné dans la convention d'utilité sociale que tout organisme d'HLM doit avoir signé avant le 31 décembre 2010 (voir page 37). A défaut d'une telle convention, le bailleur fixe ce nombre après accord du préfet et consultation des établissements publics de coopération intercommunale disposant d'un programme local de l'habitat adopté. Cet avis est réputé favorable s'il n'a pas été donné dans un délai de 2 mois (CCH, art. L. 442-8-4 modifié).

Par dérogation à l'interdiction de sous-location, les locataires d'un logement HLM peuvent dorénavant, après en avoir informé l'organisme bailleur, sous-louer une partie de leur logement (CCH, art. L. 442-8-1 modifié) :

à des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap avec lesquelles ils ont conclu un contrat d'accueil familial ;

à des personnes de moins de 30 ans, pour une durée de un an renouvelable.

Le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement.

La loi du 25 mars 2009 ouvre aux organismes d'HLM (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'HLM, sociétés coopératives de production d'HLM) la possibilité de prendre à bail des logements faisant l'objet d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat garantissant un niveau de loyer « maîtrisé » ou « social », pour les sous-louer à des personnes éprouvant des difficultés particulières en raison notamment de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence - dont les personnes prioritaires au titre du droit au logement opposable - ainsi qu'aux personnes dont la situation nécessite une solution locative de transition (CCH, art. L. 421-4, L. 422-2 et L. 422-3 modifiés).

Ils peuvent également dorénavant gérer en qualité d'administrateurs de biens des logements du parc privé vacants, pour les louer aux personnes éprouvant des difficultés particulières (CCH, art. L. 421-4, L. 422-2 et L. 422-3 modifiés).

Concrètement, l'organisme passe deux conventions. Il conclut en premier lieu un contrat de bail avec le propriétaire pour une durée d'au moins 6 ans (CCH, art. L. 444-8 nouveau). Il signe ensuite un contrat de sous-location avec l'occupant. Un contrat conclu pour une durée de un an, renouvelable 2 fois par le bailleur pour la même durée. Trois mois avant le terme définitif du contrat, le bailleur a l'obligation de proposer une solution de logement correspondant aux besoins et aux possibilités des occupants (CCH, art. L. 444-9 nouveau).

Ces derniers peuvent mettre fin au contrat à tout moment en respectant un préavis de un mois, tandis que le bailleur ne peut le faire que pour un motif réel et sérieux en respectant un préavis de 3 mois. Exemple de motif réel et sérieux donné par le législateur lui-même : l'inexécution par les occupants de l'une des obligations leur incombant ou le refus d'une offre de relogement définitif correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités (CCH, art. L. 444-9 nouveau).

Lorsqu'une commune n'atteint pas l'objectif triennal de réalisation de logements sociaux, le préfet de département engage une procédure contradictoire de constat de carence. Pendant la durée d'application de l'arrêté constatant la carence, il peut désormais exercer le droit de préemption normalement dévolu à la commune afin d'acquérir prioritairement un terrain sur le point d'être vendu lorsque la vente porte sur un terrain, bâti ou non bâti, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet d'une convention conclue avec un organisme en vue de la construction ou de l'acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs prévus en la matière pour la commune (code de l'urbanisme, art. L. 210-1 complété).

Le code de la construction et de l'habitation prévoit l'existence de réservations de logements sociaux. L'Etat fait partie des bénéficiaires de ces réservations, lesquels sont fixés dans le cadre d'une convention entre le préfet et l'organisme bailleur. Dorénavant, un préfet peut déléguer directement la gestion de ses droits de réservation au président d'un établissement public de coopération intercommunale ayant conclu un accord collectif intercommunal. La convention de délégation doit comporter les modalités d'association des communes membres à l'utilisation des droits de réservation sur leur territoire (CCH, art. L. 441-1 modifié).

Un répertoire des logements locatifs sociaux est créé afin d'améliorer la connaissance et les capacités de pilotage et de suivi des politiques de logement social. Tenu par le ministère chargé du logement, il sera établi à partir des informations transmises chaque année par les bailleurs sociaux. Un décret doit préciser la nature de ces informations. Les bailleurs ne transmettant pas les informations requises ou transmettant des informations erronées seront soumis à une amende de 100 € par tranche de 100 logements sociaux. Cette obligation entrera en vigueur à compter du 1^er janvier 2011 pour les bailleurs gérant plus de 1 000 logements sociaux et à compter du 1^er janvier 2012 pour les autres (CCH, art. L. 411-10 nouveau).

Les offices publics de l'habitat, les sociétés d'HLM et les sociétés coopératives de production d'HLM peuvent construire, acquérir, aménager, entretenir, gérer ou donner en gestion à des personnes physiques ou à des personnes morales des résidences hôtelières à vocation sociale. La loi du 25 mars 2009 leur ouvre la possibilité de le faire en partenariat avec d'autres acteurs. Il leur permet ainsi de prendre des parts dans des sociétés civiles immobilières ayant pour objet de construire, d'acquérir, d'aménager, de gérer ou donner à gérer des résidences hôtelières à vocation sociale. Il leur permet également d'assurer la gérance de ces sociétés (CCH, art. L. 421-1 9°, L. 422-2 et L. 422-3 6° bis modifiés).