HLM : un surloyer imposé automatiquement aux locataires dépassant d'au moins 20 % les plafonds de ressources à partir du 1er janvier 2009

Les locataires du parc HLM qui dépassent les plafonds de ressources pour l'accès au logement social sont dans le collimateur du gouvernement. Le projet de « loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion » l'a encore montré, en prévoyant que les familles dépassant d'au moins deux fois ces plafonds puissent être délogées dans les trois ans (1). Mais cela était déjà visible il y a deux ans avec la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) dont une des mesures visait, en renforçant le mécanisme du supplément de loyer de solidarité (SLS) - dit « surloyer » -, à inciter ceux qui dépassent largement les plafonds à, pour reprendre les mots du ministère du Logement, « se poser la question du passage au marché privé » (2). Jusqu'alors, la mise en oeuvre d'un surloyer ne s'imposait qu'à partir de 60 % de dépassement et était laissée à la libre appréciation des bailleurs en cas de dépassement compris entre 20 et 60 %. La loi du 13 juillet 2006 a changé la donne, rendant obligatoire la perception de ce dernier dès lors que les ressources des locataires dépassent de 20 % le plafond de ressources pour l'ensemble du foyer (3). Le décret nécessaire à l'entrée en vigueur de cette nouvelle règle vient de paraître. Sa mise en application est prévue à compter du 1^er janvier 2009.

Le texte fixe notamment le barème national en fonction duquel le supplément de loyer de solidarité sera calculé. Variable en fonction des zones géographiques, il sera progressif à partir de 20 % de dépassement.

Le surloyer sera ainsi calculé en fonction, d'une part, du « coefficient de dépassement du plafond des ressources » et, d'autre part, du « supplément de loyer de référence ». La valeur du premier sera de 0,27 en cas de dépassement égal à 20 %. Et pour chaque dépassement supplémentaire de 1 % sera ajoutée une valeur de :

0,06 au dessus de 20 % jusqu'à 59 % de dépassement ;

0,08 de 60 % jusqu'à 149 % de dépassement ;

40,1 à partir de 150 % de dépassement.

Quant au supplément de loyer de référence, son montant mensuel par mètre carré habitable est fixé à :

2,50 € pour les logements situés à Paris et dans les communes limitrophes (zone 1 bis) ;

2,00 € pour les logements situés dans les autres communes de l'agglomération de Paris et dans les communes des zones d'urbanisation et des villes nouvelles de la région d'Ile-de-France (zone 1) ;

1,00 € pour les logements situés dans le reste de la région d'Ile-de-France, dans les agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, dans les communes rattachées à un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de programme local de l'habitat regroupant plus de 100 000 habitants au dernier recensement partiel connu et dans les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d'Ile-de-France (zone 2) ;

0,25 € pour les logements situés dans les départements d'outre-mer et dans le reste du territoire national (zone 3).

A compter du 1^er janvier 2010, ces montants de supplément de loyer de référence seront révisés le 1^er janvier de chaque année par indexation sur l'évolution de l'indice de référence des loyers.

Rappelons que le taux d'effort demandé aux ménages ne pourra pas, en principe, dépasser 25 % de leurs ressources. Une exception est toutefois prévue par la loi et reprise par le décret : le programme local de l'habitat pourra porter ce plafond jusqu'à 35 % des ressources.