Un locataire de HLM sur cinq appartient aux 40 % des ménages les plus aisés

On le sait, la seule hausse de la production de logements sociaux ne peut être une réponse à la pénurie s'il n'y a pas de corrélation entre l'offre et les besoins. Une étude réalisée par l'INSEE à la demande de la Cour des comptes est à cet égard éclairante, car elle décrit l'occupation du parc HLM selon deux critères qualitatifs : les ressources des occupants et l'adéquation de la taille des logements à celle des ménages (1).

Un locataire de HLM sur cinq fait partie des 40 % des ménages les plus aisés. En effet, les plafonds de ressources pour être éligible au logement social sont relativement élevés : ils permettent à la majeure partie de la population d'y prétendre (les deux tiers des ménages peuvent prétendre à un logement PLUS, quatre sur cinq à un logement dit « intermédiaire » PLS). Néanmoins, le parc HLM n'a jamais été aussi « social », relève Alain Jacquot, auteur de l'étude : si les ménages ayant les plus hauts revenus représentent 20 % des locataires HLM, ils étaient 30 % en 1984.

Reste que la présence de locataires relativement aisés dans le parc social « n'est pas à elle seule un gage de mixité sociale », puisque les locataires à faibles ressources et les plus aisés ne résident pas dans les mêmes immeubles ni dans les mêmes quartiers. Dans les quartiers où les professions intellectuelles et les cadres supérieurs constituent une part importante de la population, plus de quatre locataires sur dix appartiennent aux 40 % des ménages les plus riches. L'agglomé-ration parisienne comprend à elle seule la moitié des locataires de HLM « aisés », alors qu'elle ne regroupe qu'un quart du parc HLM de France métropolitaine ! A l'inverse, les ménages à faibles ressources sont surreprésentés dans les quartiers pauvres des grandes villes et dans les zones urbaines sensibles (ZUS), où ils totalisent 60 % de la population. Par ailleurs, dans ces zones qui concentrent un quart des logements HLM, 15 % des ménages locataires ont une personne référente de nationalité étrangère, contre 6 % hors ZUS. Pour 37 % des locataires, la personne référente n'a aucun diplôme, contre 25 % hors ZUS et 19 % des ménages comprennent au moins trois enfants, contre 12 % ailleurs.

Géographiquement séparés, les ménages aisés et ceux à faibles ressources ne sont pas non plus « logés à la même enseigne » : les premiers accèdent le plus souvent au parc social récent et les seconds aux habitations de moindre qualité construites pendant les trente glorieuses. Les ménages les plus aisés bénéficient plus fréquemment d'équipements de confort et de dépendances (balcon, cave, parking...) et portent en général une meilleure appréciation sur leurs conditions de logement. Une inégalité de traitement qui résulte de deux phénomènes, explique l'auteur : d'une part les ménages à faibles ressources se voient dès le départ attribuer des logements de faible qualité, compatibles avec leurs ressources, d'autre part les plus aisés sont plus mobiles, leurs revenus leur permettant d'élargir leur éventail de choix.

Par ailleurs, sous-peuplement et surpeuplement coexistent au sein du parc social : 22 % des ménages sont en situation de surpeuplement modéré et 40 % des logements sont sous-occupés. Ce qui représente, sur un parc de 3,8 millions de logements, entre 550 000 et 600 000 logements sous-occupés. Sans surprise, les ménages à faible niveau de vie sont plus exposés au risque de surpeuplement, ainsi que les populations immigrées. Les ménages en « peuplement normal » sont surreprésentés parmi ceux qui quittent leur logement HLM, alors que ceux en sous-peuplement sont sous-représentés.

Les taux de sortie sont néanmoins plus faibles que la moyenne du parc tout à la fois dans les communes riches et dans les zones défavorisées : au final, on reste dans son logement HLM pour deux raisons diamétralement opposées : soit parce qu'on y est bien logé, à un prix défiant la concurrence du parc privé - c'est la situation fréquente des ménages les plus aisés -, soit parce qu'on n'a pas les moyens de se loger convenablement ailleurs, sort des ménages les plus pauvres.