La garantie des risques locatifs (GRL), nouvel outil conçu par les partenaires sociaux du 1 % logement pour rassurer les bailleurs privés et les inciter à louer à des populations modestes (1), se fait peu à peu connaître (voir également ce numéro, page 46). Les acteurs impliqués dans le dispositif - bailleurs, associations de locataires, assureurs et organismes du 1 % logement - se sont réunis le 12 juillet afin d'échanger sur le sujet, à l'occasion du premier « rendez-vous de la GRL ». Ils devraient se revoir dans un an pour en établir un bilan. La ministre du Logement et de la Ville, Christine Boutin, était présente. Elle est revenue à cette occasion sur les grands principes de la GRL et a évoqué les « prochaines étapes » à franchir en la matière.
Il s'agit d'un dispositif d'assurance - baptisé PASS-GRL - souscrit volontairement par un bailleur qui, pour une prime modique (2), apporte :
une couverture en cas d'impayés de loyer (loyers + charges locatives TTC nets d'éventuelles aides au logement, sur toute la durée du bail ou indemnités d'occupation acquises jusqu'au départ du locataire), avec un plafond de garantie de 2 300 € par mois ;
une couverture des détériorations immobilières du fait du locataire (dans la limite d'un plafond de 7 700 € par logement avec une franchise absolue de deux mois de loyers + charges) et des frais de justice en cas de procédure contentieuse.
Les locataires, quant à eux, sont dispensés de fournir une caution personne physique ou morale. S'ils sont « défaillants », ils font l'objet d'une enquête sociale et si nécessaire d'un accompagnement social, et des modalités de recouvrement adaptées leur sont proposées.
Le dispositif est piloté au niveau national par deux structures mises en place par l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL). D'une part, l'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL) qui, gérée paritairement, a pour mission la mise en oeuvre du diagnostic et du traitement social des locataires, ainsi que la réalisation des études sur les effets, les coûts et les conditions du développement de la GRL. D'autre part, « GRL Gestion » (filiale de l'UESL), société de gestion chargée du développement et du suivi technique du dispositif.
Le PASS-GRL, a souligné Christine Boutin, a vocation à remplacer la garantie Loca-pass, « qui avait la faiblesse de ne couvrir que 60 % des candidats fragiles : pour l'essentiel, les salariés du secteur assujetti au 1 % logement, les jeunes de moins de 30 ans en recherche d'emploi et les étudiants boursiers de l'Etat ». La garantie des risques locatifs, de son côté, permet de couvrir tous les locataires « indépendamment de leur statut, jusque et y compris, les titulaires de minima sociaux, sous réserve que leur taux d'effort financier, après aides au logement, ne dépasse pas 50 % » (3).
La ministre a insisté également sur le caractère protecteur du dispositif pour le bailleur, à qui il offre « une garantie à long terme quand le Loca-pass ne fonctionnait que les trois premières années du bail, sur une période limitée à 18 mois d'impayés ». Il est prévu que le risque d'impayé soit pris en charge soit par l'UESL, soit par l'Etat, selon le statut des locataires ou du logement concerné. « Pour simplifier, a expliqué Christine Boutin, l'UESL assumera les anciens «prétendants» au Loca-pass et l'Etat se chargera des «nouveaux entrants» : les employés de maison, les salariés agricoles, les étudiants non boursiers, les fonctionnaires, les retraités, les chômeurs et allocataires de minima sociaux. » Le dispositif est d'ores et déjà opérationnel pour les locataires du parc privé qui relevaient jusqu'ici du Loca-pass. Et « dès la rentrée prochaine, le gouvernement fera adopter, dans le cadre de la loi de finances pour 2008, le principe de l'autorisation pour l'Etat d'intervenir en garantie des impayés de loyer », a promis la ministre.
Christine Boutin souhaite par ailleurs que la GRL « se propage au parc public HLM, ainsi que dans les logements sociaux des sociétés d'économie mixte ». Elle a indiqué à cet égard qu'elle attendait de ces secteurs qu'ils « enclenchent la vitesse supérieure pour étendre la garantie à l'ensemble de leur parc locatif ». Enfin, elle a estimé que la question du caractère obligatoire de la GRL devra être posée. Mais elle a assuré ne pas avoir « d'avis arrêté sur ce point qui requiert, naturellement, une analyse poussée avec toutes les parties prenantes ».
(1) La GRL a été prévue par la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale (voir ASH n° 2422 du 23-09-05, p. 25). La mise au point d'un dispositif a ensuite fait l'objet d'un long travail entre l'Etat et les partenaires du 1 % logement qui a abouti à la signature, le 20 décembre 2006, d'une convention entre l'Etat et l'UESL et à la création du « PASS-GRL » - Voir ASH n° 2487 du 29-12-06, p. 16.
(2) Pour un bailleur isolé, la prime de référence est de 2,5 % TTC du loyer annuel plus les charges. Pour les propriétaires qui font gérer leurs logements par un professionnel de l'immobilier, la prime de référence est de 1,8 % TTC du loyer annuel plus les charges.
(3) Le taux d'effort se calcule par le rapport entre le montant du loyer et des charges mensuels (déduction faite des aides au logement) et les revenus mensuels permanents.