Une ordonnance du 23 mars 2006, qui réforme en profondeur le droit des sûretés (1), crée le prêt viager hypothécaire. Par ce dispositif - « innovation majeure » du texte, selon le ministre de la Justice -, un établissement financier ou de crédit consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un de ses biens immobiliers à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement (principal et intérêts) ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur (ou du dernier vivant des co-emprunteurs), ou encore à la vente ou au démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès (2). Ainsi, par exemple, une personne âgée pourra hypothéquer sa résidence secondaire pour garantir un crédit versé sous forme de rente viagère qui lui permettra de recourir aux services d'une tierce personne. Ou bien encore, si elle dispose de peu de liquidités, de prendre une hypothèque sur sa résidence principale pour garantir un prêt lui permettant d'effectuer des travaux d'amélioration ou de réparation.
Dans la phase de conclusion du contrat de prêt, la protection de l'emprunteur est assurée par la combinaison d'une obligation d'information à laquelle est tenue le créancier, d'un délai de réflexion de dix jours et de la rédaction d'un acte notarié requise sous peine de nullité de la transaction.
La dette est plafonnée à la valeur de l'immeuble appréciée lors de l'échéance du terme (3). Si elle est inférieure à la valeur de l'immeuble, la différence entre cette valeur et le montant de la créance est versée, selon le cas, à l'emprunteur (vente du bien) ou à ses héritiers (décès).
Si, en cas de décès de l'emprunteur, ses héritiers ne paient pas la dette, le créancier hypothécaire peut :
soit faire saisir l'immeuble et le vendre dans les conditions de droit commun, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente ;
soit obtenir la propriété de l'immeuble par décision judiciaire ou en vertu d'un pacte commissoire (4) alors même qu'il constituait la résidence principale de l'emprunteur.
L'emprunteur peut également, à son initiative, procéder à un remboursement anticipé total de sa dette. S'il a opté pour un versement du capital en une seule fois, il peut également décider d'un remboursement partiel, le créancier étant alors en droit de refuser un remboursement inférieur à un montant qui doit être fixé par décret. Dans tous les cas, le prêteur peut exiger une indemnité qui ne peut excéder un montant qui sera fixé par décret en fonction de la durée du contrat déjà réalisée. Et ce, sans remettre en cause sa possibilité de solliciter des dommages-intérêts pour non-respect du contrat. En cas de versements périodiques du capital, le débiteur peut faire suspendre ou modifier l'échéancier mis en place pour le remboursement de sa dette, ces aménagements donnant lieu à un nouvel état des versements périodiques et des intérêts accumulés sur ces sommes pour la durée prévisionnelle du prêt restant à courir.
(1) Les sûretés (gage, hypothèque...) garantissent l'exécution d'une obligation et ont pour finalité d'assurer au créancier le remboursement de sa créance en cas de défaillance du débiteur.
(2) Sous peine de nullité, le prêt viager hypothécaire ne peut être destiné à financer les besoins d'une activité professionnelle.
(3) C'est-à-dire au jour d'ouverture de la succession en cas de décès de l'emprunteur, un expert pouvant être choisi d'un commun accord par le créancier et l'emprunteur ou par les tribunaux afin d'éviter tout litige. En cas de vente de l'immeuble, sa valeur est égale à celle fixée dans l'acte de cession.
(4) Acte - désormais autorisé par l'ordonnance du 23 mars 2006 - par lequel les parties décident, lors de la constitution du gage, que le créancier deviendra propriétaire de la chose gagée ou hypothéquée en cas de défaut de remboursement de la dette par le débiteur.