LES AIDES DU 1 % LOGEMENT POUR ACCÉDER À LA LOCATION

Afin de faciliter l'accès à la location, le gouvernement a signé en 1998 avec le « 1 %logement » une convention (1) qui a permis l'ouverture d'un ensemble de droits aux salariés et aux jeunes adultes, avec l'instauration d'un système appelé Loca-pass comprenant deux volets. Le premier consiste à financer le dépôt de garantie sous forme d'une avance non rémunérée (« avance Loca-pass » ). Le second permet de disposer d'une caution gratuite pour le paiement du loyer et des charges locatives en cas d'impayé ( « garantie Loca-pass » ).

Il est ouvert non seulement aux salariés des entreprises du secteur assujetti à la participation des employeurs à l'effort de construction (2)  - y compris ceux en situation de mobilité professionnelle - mais également aux jeunes de moins de 30 ans en recherche ou en situation d'emploi et, depuis la rentrée universitaire 2001, aux étudiants boursiers d'Etat.

De fait, l'accès au logement de nombreux jeunes est souvent empêché par la précarité de leurs ressources. Même avec les aides personnelles au logement versées par les caisses d'allocations familiales, il reste toujours une part du loyer à la charge des intéressés, ce qui conduit les bailleurs à demander toujours plus de garanties et un cautionnement. Des exigences d'autant plus difficiles à satisfaire pour un jeune qui ne bénéficie ni d'un emploi stable, ni de l'appui de ses parents.

Cinq ans après sa mise en place, l'heure est aujourd'hui à l'évaluation du dispositif. L'Union d'économie sociale pour le logement (UESL), fédération nationale des organismes gestionnaires du 1 % logement, a engagé une réflexion sur le pilotage financier du dispositif. Les objectifs : « obtenir une meilleure cohérence de distribution des aides sur l'ensemble du territoire », « éliminer les effets d'aubaine et de déresponsabilisation, tant pour les bailleurs que pour les locataires », et « optimiser les interventions en cas de mise en jeu de la garantie, permettant la mise en œuvre d'outils de prévention à caractère social en sus des procédures de recouvrement ». Un groupe de travail devrait faire des propositions « avant l'été ».

Le gouvernement entend, de son côté, tirer un premier bilan des aides Loca-pass, dans le cadre du plan national de lutte contre les exclusions   (3).

Le dispositif Loca-pass est accessible à tous les salariés d'entreprises du secteur privé non agricole occupant plus ou moins de 10 salariés. Peu importe leur ancienneté dans l'entreprise et la nature de leur contrat de travail.

Les salariés en mobilité professionnelle sont également concernés, tout comme les travailleurs saisonniers. La notion de mobilité professionnelle s'entend de tout changement de résidence principale lié à l'attribution de nouvelles fonctions- générant par exemple des contraintes horaires - nécessitant de rapprocher le domicile du lieu de travail. Les aides peuvent intervenir dans un délai de 24 mois à compter du motif d'ordre professionnel à l'origine du changement de résidence, indique l'UESL.

Enfin, les salariés retraités d'entreprises du secteur assujetti peuvent aussi, dans un délai de 5 ans suivant le départ en retraite, bénéficier des aides.

 Convention quinquennale du 3 août 1998 relative à la modernisation du 1 % logement conclue en application de l'article L. 313-19 du code de la construction et de l'habitation.

 Convention du 11 octobre 2001 relative à la prolongation de la convention du 3 août 1998.

 Avenant du 11 octobre 2001 à la convention du 14 mai 1997 pour l'emploi de la participation des employeurs en faveur du logement des populations ayant des difficultés particulières.

Ils sont, selon les dernières statistiques disponibles, les premiers à profiter du dispositif (voir encadré)  : les jeunes de moins de 30 ans peuvent bénéficier de l'avance et de la garantie Loca-pass et ce, qu'ils soient en formation professionnelle, en recherche ou en situation d'emploi, jusqu'à la fin de leur premier contrat de travail à durée indéterminée à temps complet. Une définition qui comprend ainsi :

 les jeunes chômeurs  ;

 les jeunes en formation au sein d'une entreprise  : formation en alternance, contrat de qualification, contrat d'adaptation et, indique l'UESL, « toute autre formule qui s'ajouterait ou se substituerait aux contrats en vigueur »  ;

 les jeunes en contrat à durée déterminée ou indéterminée, y compris les emplois-jeunes.

Pour le jeune salarié, peu importe, en principe, qui est l'employeur. A une exception près : sont en effet exclus du dispositif les fonctionnaires stricto sensu , c'est-à-dire les jeunes qui, nommés dans un emploi permanent, ont été titularisés dans un grade de la hiérarchie de la fonction publique de l'Etat, territoriale ou hospitalière. Ceux qui occupent un emploi d'auxiliaire, de contractuel ou de vacataire au sein de la fonction publique peuvent donc bénéficier d'une aide Loca-pass, dès lors qu'ils ne sont pas titularisés dans leur emploi.

Les étudiants figurent également parmi les bénéficiaires des aides s'il peuvent justifier, soit :

 d'un contrat à durée déterminée de 3 mois en cours au moment de la demande d'aide ;

 au cours des 6 mois précédant la demande d'aide, d'un ou plusieurs contrats à durée déterminée pour une durée cumulée minimale de 3 mois ;

 d'une convention de stage d'au moins 3 mois en cours au moment de la demande d'aide.

Enfin, depuis la rentrée universitaire 2001, les étudiants boursiers d'Etat peuvent, en tant que tels, se voir accorder les aides Loca-pass (4). Le 1 % logement a entendu, cette année-là, orienter ses interventions en direction des « populations ayant des difficultés particulières ». Et venir donc notamment en aide aux étudiants boursiers souvent placés dans l'impossibilité, lorsqu'ils cherchent à louer un appartement, d'obtenir les garanties exigées par les bailleurs.

A noter : les jeunes non émancipés et les mineurs sous tutelle légale accédant à un logement en structure collective (foyer) dont le contrat est établi au nom du représentant légal sont éligibles au dispositif.

Tout locataire entrant dans le parc privé conventionné peut bénéficier du dispositif Loca-pass.

Les logements concernés sont ceux gérés par un bailleur privé ayant fait l'objet d'un conventionnement avec l'Etat ou un établissement financier, fixant les conditions de location (plafonds de loyers et/ou de ressources).

L'avance Loca-pass consiste, pour l'organisme du 1 %logement qui accorde cette aide, à financer le dépôt de garantie pendant toute la durée de la location, sous forme d'une avance gratuite. Exceptionnellement, à la demande du bailleur, et plus particulièrement pour les logements-foyers et autres structures collectives, l'avance peut prendre la forme d'un engagement gratuit de versement à la première demande justifiée du bailleur. Et constitue ensuite, en cas de mise en jeu en cours de bail, une avance gratuite remboursable au départ du locataire.

Le bailleur peut être un organisme HLM ou tout autre bailleur personne physique ou morale du secteur privé ou social.

Le 1 % logement est la dénomination usuelle de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) instaurée par l'Etat en 1953 pour les entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus. Une contribution patronale qui était exclusivement destinée, au départ, à aider les salariés de ces entreprises à se loger. Il intervenait, pour ce faire, essentiellement dans deux domaines traditionnels : l'investissement pour la réservation de logements locatifs et le financement de prêts aux salariés.

Après plusieurs décennies de fonctionnement sur ses bases d'origine, le 1 % logement a élargi sa gamme de produits en 1998, en prévoyant de nouvelles aides adaptées aux besoins des salariés. Et ainsi, selon leur situation, leur donner un coup de pouce pour devenir locataire (Loca-pass), pour faire face au remboursement de leurs emprunts immobiliers en cas de difficultés passagères (prêt Sécuri-pass) ou aux dépenses liées à un changement de logement pour raisons professionnelles (aides Mobili-pass), ou encore pour financer certains travaux (prêt Pass-travaux).

Versé par plus de 170 000 entreprises employant environ 11 millions de salariés, le 1 % logement est géré pour l'essentiel par les comités interprofessionnels du logement (CIL) et les chambres de commerce et d'industrie (CCI) regroupés au sein de l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL).

Destiné à garantir l'exécution des obligations du locataire, le dépôt de garantie doit être prévu dans le bail. Son montant ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges ou 1 mois de redevance s'il s'agit d'un logement situé dans un foyer ou une résidence sociale.

Le montant est également limité à 1 mois de loyer :

 pour les logements conventionnés à l'aide personnalisée au logement (APL) appartenant à un organisme HLM ;

 pour les logements non conventionnés à l'APL appartenant à un organisme HLM lorsque le loyer est payable d'avance.

Dans le parc libre, le montant du loyer servant de base au calcul de l'aide est plafonné au loyer maximum du dispositif « Besson » prévu pour les logements neufs, pour les salariés dont les revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location sont supérieurs aux plafonds de ressources dudit statut (5). Cette limitation n'est toutefois applicable ni aux jeunes, ni aux étudiants boursiers d'Etat, ni aux salariés en mobilité professionnelle.

Pour mémoire, dans le dispositif « Besson », les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, s'établissent pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 1^er janvier 2003, comme suit :

Et les plafonds annuels de ressources des locataires applicables aux baux conclus cette année sont les suivants :

A noter : le ministre du Logement, Gilles de Robien, a fait adopter le 3 avril à l'Assemblée nationale, dans le cadre de l'examen de son projet de loi portant diverses dispositions dans le domaine de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction, un amendement supprimant les plafonds de ressources des locataires du dispositif « Besson » dans le neuf.

L'avance Loca-pass est versée à l'entrée dans les lieux du locataire par les comités interprofessionnel du logement (CIL) ou les chambres de commerce et d'industrie (CCI), directement au bailleur. Elle est matérialisée par une clause particulière annexée au bail.

Si le bailleur refuse le versement direct, le CIL ou la CCI verse les fonds au locataire moyennant l'établissement d'une offre de prêt.

Le remboursement de l'avance Loca-pass est effectué au départ du locataire.

En cas de versement de l'avance directement au bailleur, le remboursement est effectué par ce dernier au CIL/CCI. Si la somme avancée n'est pas restituée dans sa totalité par le bailleur, en raison notamment de retenues effectuées par celui-ci pour des motifs inhérents à l'exécution du bail (régularisation des loyers et charges dus, frais de réparation ou de remise en état du logement...), le locataire règle au CIL/CCI les sommes non remboursées par le bailleur.

En cas de versement de l'avance au locataire, le remboursement est effectué par celui-ci au CIL/CCI.

La garantie Loca-pass prend la forme d'un engagement gratuit auprès du bailleur d'assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d'impossibilité du locataire de le faire, et ce pendant une durée de 3 ans à compter de l'entrée dans les lieux de ce dernier. L'organisme du 1 % logement qui accorde cette aide se porte donc « caution solidaire » du locataire auprès de son propriétaire. Comme pour l'avance Loca-pass, le bailleur peut être un organisme HLM ou tout autre bailleur personne physique ou morale du secteur privé ou social.

Zone I bis : Paris et communes limitrophes. Zone I : reste de l'agglomération parisienne. Zone II :reste de l'Ile-de-France et agglomérations de plus de 100 000 habitants. Zone III : reste du territoire.

Les dernières statistiques disponibles sur le dispositif Loca-pass, portant sur l'année 2002, attestent du succès croissant rencontré par la formule.

Avec 485 148 aides attribuées (contre 77 777 en 2000 et 363 056 en 2001), l'activité sur l'ensemble de l'année enregistre ainsi une augmentation de 33 %, en raison principalement d'une hausse significative du nombre d'avances Loca-pass. Les dépôts de garantie (329 470) représentent, en effet, plus du double des garanties de loyer (155 678).

Plus de 56 % des aides ont été accordées à des jeunes de moins de 30 ans et plus de 60 % ont concerné le parc privé.

La garantie est accordée à hauteur de 18 mois de loyer et charges locatives au maximum. Le montant du loyer et des charges pris en compte est celui figurant dans le bail et appelé par le bailleur. Les aides au logement éventuellement versées directement à ce dernier en sont déduites.

Dans le parc locatif privé conventionné, la garantie peut être portée à 36 mois pour les salariés des entreprises du secteur assujetti, les jeunes de moins de 30 ans et les étudiants boursiers d'Etat, en contrepartie d'une réservation locative (c'est-à-dire un droit, pour les CIL ou CCI, de désigner un locataire). Et, si elle n'a pas été mise en jeu, la garantie peut être renouvelée une fois pour le même bénéficiaire, sur le même logement.

Autre particularité : comme pour l'avance Loca-pass, le montant du loyer servant de base au calcul de la garantie Loca-pass est, dans le parc libre, plafonné au loyer maximum du dispositif « Besson » prévu pour les logements neufs, pour les salariés dont les revenus sont supérieurs aux plafonds de ressources dudit statut (voir plus haut). Cette limitation n'est toutefois applicable ni aux jeunes, ni aux étudiants boursiers d'Etat, ni aux salariés en mobilité professionnelle.

La garantie est mise en jeu sur demande du bailleur après une mise en demeure de payer restée infructueuse (cette formalité pouvant consister en une lettre de rappel, après première relance, adressée au locataire et restée sans effet à l'expiration d'un délai de 15 jours).

En cas de mise en jeu, les fonds sont versés au bailleur par l'organisme du 1 % logement. A l'issue de la période garantie, le locataire devra rembourser les sommes payées sur 3 ans au maximum et sans intérêt. Cette durée peut toutefois être prolongée, à l'initiative de l'organisme, pour tenir compte des capacités d'apurement de l'impayé du locataire.

Un suivi social peut être mis en place pour les jeunes en cas d'impayé.

Dans le parc social, il est normalement assuré par le bailleur. Dans le parc privé (conventionné ou libre), il est en principe effectué par des associations.

Il est possible de bénéficier à la fois des deux volets du dispositif Loca-pass - avance et garantie.

En revanche, le cumul avec des aides ayant le même objet, accordées par le Fonds de solidarité pour le logement  (FSL) est impossible. S'agissant plus particulièrement de la garantie Loca-pass, les bénéficiaires peuvent la cumuler avec une garantie de même nature apportée par une personne physique ou une personne morale, à l'exception, donc, de celle accordée par le FSL.

Ils ne peuvent pas, par ailleurs, cumuler plusieurs garanties Loca-pass pour un même logement.

Depuis le 25 février, les travailleurs saisonniers et les salariés mutés pour une durée déterminée, souvent confrontés à une situation de double résidence, peuvent bénéficier des aides Loca-pass pour leur logement sur le lieu de travail et les cumuler avec celles attribuées pour le logement où demeure la famille.

Pour faire une demande d'aide du 1 % logement, le salarié peut s'adresser à l'organisme auquel cotise son employeur. Au-delà, tout bénéficiaire potentiel, qu'il soit salarié ou non, peut se tourner vers le comité interprofessionnel du logement ou la chambre de commerce et d'industrie le plus proche de son domicile (6).

Les aides Loca-pass sont accordées dans une logique dite « de droits ouverts ». Autrement dit, un accord est systématiquement donné pour tout demandeur respectant les critères d'octroi.

Le dossier, une fois complet, est examiné dans un délai de 8 jours. A défaut de réponse dans ce délai, la réponse est considérée comme positive.

Le demandeur qui se voit refuser l'aide peut faire appel auprès du conseil d'administration du CIL ou du bureau du CCI.

Olivier Songoro