L'accès à un logement HLM

« L'attribution des logements locatifs sociaux participe à la mise en œuvre du droit au logement, afin de satisfaire les besoins des personnes de ressources modestes et des personnes défavorisées. » Ce principe, posé par l'article L. 441 du code de la construction et de l'habitation (CCH), a reçu application à travers plusieurs dispositifs nouveaux issus de la loi de lutte contre les exclusions et destinés à clarifier et améliorer les règles d'accès au parc locatif social. La réforme menée depuis 2 ans comporte deux volets.

Elle tend tout d'abord à mobiliser l'ensemble des acteurs locaux en favorisant la contractualisation. A ce titre, des accords départementaux entre l'Etat et les bailleurs sociaux doivent définir, entre autres, un engagement quantifié annuel d'attributions de logements aux personnes cumulant des difficultés économiques et sociales. Dans le même esprit, ont été rendues obligatoires les conférences intercommunales du logement, qui donnent leur avis sur le projet d'accord collectif départemental et élaborent une charte intercommunale déclinant ce dernier (1).

Autre volet important de la réforme, l'instauration d'un numéro unique départemental d'enregistrement des demandes de logement HLM (habitation à loyer modéré) visant à assurer la transparence des attributions et à garantir les droits des personnes en attente. Une première phase d'expérimentation a eu lieu dans 10 départements entre juin 1999 et mars 2000 (2). Le décret du 7 novembre vient enfin généraliser le dispositif à l'ensemble du territoire et fixe sa date limite de mise en œuvre au 31 mai 2001. Concrètement, toute personne souhaitant obtenir un logement HLM pourra, comme avant, formuler sa demande auprès d'un organisme HLM, d'une commune ou d'un service de l'Etat, mais son dossier sera alors centralisé et portera un numéro d'identification qui constituera une preuve de la prise en compte officielle de la demande et des délais d'attente. En outre, ce système permettra de procéder à un examen prioritaire de la demande au-delà d'un délai anormalement long, fixé dans chaque département par l'accord collectif local conclu entre l'Etat et les organismes HLM. Ces nouvelles dispositions seront présentées dans une circulaire, attendue cet hiver.

En dehors de cette nouvelle phase préalable à l'examen des demandes, l'ensemble de la procédure d'attribution des logements HLM reste inchangée. Chaque organisme bailleur doit disposer d'au moins une commission d'attribution qui analyse les demandes au regard de certains critères de priorités tenant au profil socio-économique des candidats (les logements sociaux sont soumis à des plafonds de ressources) ainsi que les besoins et vœux exprimés par le ménage. Ces critères peuvent être complétés et précisés au plan local par un règlement départemental d'attribution établi par le préfet. La commission adresse ensuite une proposition au candidat en fonction des logements disponibles, étant entendu que les bailleurs sociaux doivent toujours tenir compte des réservations de logements qui peuvent affecter leur patrimoine.

La parution des textes réglementaires relatifs au numéro départemental intervient dans un contexte de ralentissement des constructions de logements sociaux, alors que, parallèlement, les listes et les délais d'attente s'allongent. Une situation très critiquée par le secrétaire d'Etat au logement, Louis Besson, au cours du 61^e congrès des HLM en septembre dernier. Selon lui, les lourdeurs structurelles du mouvement, qui compte plus de 850 organismes divers, et son absence de décentralisation seraient, en partie, à l'origine de ce manque de constructions. A peine 50 000 nouveaux logements locatifs sociaux sortent de terre chaque année, soit la moitié des objectifs fixés par le gouvernement qui débloque annuellement des crédits pour soutenir financièrement les organismes HLM.

• Articles L. 441 et suivants du code de la construction et de l'habitation, modifiés par la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, J. O. du 31-07-98.

• Articles R. 441-1, R. 441-1-1 et R.441-3 à R. 441-14 (inchangés) du code de la construction et de l'habitation.

• Articles R. 441-2-1 à R. 441-2-6 du code de la construction et de l'habitation, introduits par le décret n° 2000-1079 du 7 novembre 2000, J. O. du 8-11-00.

• Décret n° 99-836 du 22 septembre 1999, J. O. du 25-09-99.

• Arrêté du 29 juillet 1987 modifié par l'arrêté du 26 juin 1998, J. O. du 28-06-98.

• Arrêté du 25 mars 1988, J. O. du 2-04-88.

• Arrêté du 7 novembre 2000, J. O. du 8-11-00.

• Circulaire UHC/DH22 n° 98 du 13 octobre 1998, B. O. M. E. L. T. T. n° 98/20 du 10-11-98.

• Circulaire UHC/OC/25 n° 99-86 du 30 novembre 1999, B. O. M. E. L. T. T. n° 99/23 du 25-12-99.

Les HLM sont réservées, d'une part aux personnes physiques de nationalité française ou étrangère dont les ressources sont inférieures à un certain plafond, d'autre part à certaines associations.

Les personnes physiques de nationalité française dont les ressources n'excèdent pas des limites fixées pour l'ensemble des personnes vivant au foyer, compte tenu des personnes à charge (voir ci-contre), ont accès à une HLM.

Les personnes de nationalité étrangère doivent, pour leur part, être admises à séjourner régulièrement sur le territoire français. A cet égard, elles doivent remplir les conditions de permanence visées à l'article R. 441-1, 1° du code de la construction et de l'habitation, et être titulaires de l'un des titres de séjour ou documents en cours de validité listés par l'arrêté du 25 mars 1988 :

• carte de résident ;

• carte de séjour temporaire ;

• carte de séjour de « ressortissant d'un Etat membre de la Communauté européenne » (3) ;

• certificat de résidence de ressortissant algérien ;

• récépissé de demande de renouvellement de l'un des titres ci-dessus ;

• récépissé de demande de titre de séjour d'une durée de 6 mois renouvelable portant la mention « étranger admis au séjour au titre de l'asile » ;

• autorisation provisoire de séjour d'une validité supérieure à 3 mois ;

• carte diplomatique ;

• carte « corps consulaire », organisations internationales » et autres « cartes spéciales » délivrées par le ministère des affaires étrangères ;

• titre d'identité d'Andorran délivré par le préfet des Pyrénées-Orientales ;

• passeport monégasque revêtu d'une mention du consul général de France à Monaco valant autorisation de séjour ;

• livret spécial, livret ou carnet de circulation.

A noter : la liste fixée par l'arrêté mentionne également les cartes de « résident privilégié » et de « résident ordinaire », aujourd'hui obsolètes et dont la suppression avait été programmée par la loi n° 84-622 du 17 juillet 1984 (J. O. du 17-07-84).

Les ressources ne doivent pas excéder, pour l'ensemble des personnes vivant au foyer, des limites fixées au 1^er janvier de chaque année. Ces plafonds sont établis en fonction du type de prêts aidés par l'Etat dont a bénéficié le logement pour sa construction. Ils varient en fonction de la catégorie de ménages, du nombre de personnes à charge et de la région d'implantation du logement.

Elles correspondent au nombre de personnes composant le ménage. Le décompte se fait toutefois selon des règles particulières :

A noter : les jeunes ménages et les familles monoparentales sont particulièrement pris en considération ; ils sont en effet classés dans la catégorie immédiatement supérieure à celle du nombre réel de personnes dans le logement.

Sont considérées comme des « personnes à charge » :

• les enfants du bénéficiaire ou du conjoint à charge selon le code général des impôts ;

• les ascendants du bénéficiaire ou du conjoint âgés de plus de 65 ans (60 ans en cas d'inaptitude au travail) dont les ressources ne sont pas soumises à l'impôt sur le revenu ;

• les ascendants, descendants ou collatéraux au deuxième ou troisième degré du bénéficiaire (parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, frères et sœurs, oncles et tantes) ou de son conjoint atteints d'une infirmité (handicap reconnu) et dont les ressources ne sont pas passibles de l'impôt sur le revenu.

L'annexe 1 de l'arrêté du 29 juillet 1987 modifié fixe le barème des plafonds de ressources annuelles imposables applicable aux logements sociaux (cas général).

L'annexe 2 du même arrêté fixe celui applicable aux logements financés grâce aux prêts locatifs aidés d'intégration (PLA-I) (4), lesquels, pour mémoire, sont destinés aux ménages cumulant difficultés économiques et d'adaptation sociale.

Dans les deux cas, les plafonds de ressources sont réactualisés chaque année.

Les plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement HLM sont revalorisés par arrêté, au 1^er janvier de chaque année (art. L.441-1 du CCH). Cette révision est effectuée en fonction de l'évolution du SMIC intervenue entre le 1^er octobre de l'antépénultième année et le 1^er octobre de l'année précédente. Pour 2000, c'est la hausse du SMIC entre le 1^er octobre 1998 et le 1^er octobre 1999 (1, 24 %) qui a ainsi été prise en compte.

Cas général

Logements prêts locatifs aidés d'intégration

La revalorisation des plafonds de ressources relatifs aux logements locatifs aidés (PLA-I) a été effectuée en 2000 avec un léger retard dû à la refonte de certaines catégories d'aides (5). Les nouveaux plafonds, applicables depuis le 23 juin, sont les suivants :

A noter : rappelons que les HLM peuvent exiger de leurs locataires le paiement d'un supplément de loyer de solidarité facultatif en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu'au cours du bail, les ressources du ménage excèdent d'au moins 20 %les plafonds de ressources. En cas de dépassement d'au moins 40 %, le supplément de loyer est obligatoire (art. L. 441-3 du CCH) (6) .

Le montant des ressources à prendre en compte est égal au revenu imposable de chaque personne composant le ménage, figurant sur les avis d'imposition établis au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (soit pour l'année 2000, l'avis d'imposition établi en 1999 par les services fiscaux au titre des revenus perçus en 1998).

A ce principe, il a été prévu une exception au bénéfice des ménages qui, à la suite de difficultés (décès, séparation ou divorce des conjoints, situation nouvelle de chômage, etc.) rencontrées entre l'avant- dernière année et la signature du bail, ont vu leur revenu baisser de manière significative (arrêté du 26 juin 1998) (7). Ainsi, les revenus de l'année n-1 ou des 12 derniers mois précédant la signature du bail peuvent être pris en considération, si le demandeur de logement HLM apporte la preuve d'une diminution annuelle de ses ressources supérieure à 10 %. A charge pour le ménage requérant de fournir les justificatifs nécessaires au bailleur, lequel doit s'assurer, par tous les moyens appropriés, à l'exception d'attestations sur l'honneur, du montant des revenus déclarés par le ménage.

Le préfet peut, par arrêté, fixer des plafonds de ressources dérogatoires, par exemple, pour résoudre des problèmes graves de vacance de logements dans l'intérêt des familles, pour favoriser la mixité sociale dans les grands ensembles et les quartiers d'habitat dégradé ou encore pour permettre l'installation d'activités nécessaires à la vie économique et sociale des ensembles d'habitations (art. R. 441-1-1 du CCH).

Par ailleurs, il est également possible de déroger aux plafonds de ressources lorsqu'il s'agit d'immeubles ou d'ensembles immobiliers comptant plus de 65 % de locataires bénéficiaires de l'aide personnalisée au logement (il en est de même dans les départements d'outre-mer, avec les attributaires de l'allocation de logement sociale ou familiale) (art. R. 472-1, al.1, du CCH).

Enfin, le préfet peut déroger aux plafonds de ressources pour les logements financés par des prêts aidés accordés par le Crédit foncier de France (CCF). La dérogation est limitée à 30 % dans la région Ile-de-France et à 15 % dans les autres régions (art. R. 331-17 du CCH).

Les organismes HLM peuvent également attribuer des logements aux bénéficiaires suivants (art. R.441-1, 2 ° et 3° du CCH) :

•  les associations ayant pour objet de sous-louer ces logements à titre temporaire à des personnes en difficulté et d'exercer les actions nécessaires à leur réinsertion ;

n les associations qui sous-louent ces logements à titre temporaire à des personnes isolées ou en ménage âgées de moins de 30 ans révolus, ainsi que les centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires pour les étudiants (CROUS).

Les conditions de ressources examinées ci-dessus sont applicables aux personnes logées par ces associations ou établissements publics.

Dans le cadre de la lutte contre les exclusions, la procédure d'attribution des logements HLM a été modifiée afin de mieux garantir les droits des demandeurs, d'assurer la connaissance de la demande de logement social, ainsi que l'accueil des personnes défavorisées. Pour cela, la loi du 29 juillet 1998 a institué un numéro d'enregistrement unique départemental des demandes et rendu possible le recours à une instance de médiation en cas d'attente anormale. Le numéro constitue un préalable obligatoire au processus d'attribution du logement qui, lui, n'est pas modifié.

Les demandes de logements sont faites auprès des :

• organismes HLM et sociétés d'économie mixte (SEM) disposant d'un patrimoine locatif conventionné ;

• communes ou groupements de communes qui le souhaitent après une délibération de leur conseil municipal ;

• services de l'Etat désignés par le préfet.

Lorsqu'ils sont saisis d'une demande de logement locatif social, les communes, groupements de communes ou services de l'Etat qui ne sont pas des lieux d'enregistrement, ont l'obligation de transmettre cette demande à l'un des services, sociétés ou organismes compétents et doivent en aviser l'intéressé.

Un minimum d'informations, objectives et faciles à réunir, sont nécessaires pour former une demande de logement social. Elles ne tendent en fait qu'à permettre l'identification de l'intéressé et à recueillir des renseignements de base :

• les nom, prénom, date de naissance et adresse du demandeur (raison sociale, date de création et adresse si le demandeur est une association) ;

• le nombre de personnes à loger ;

• la ou les communes ou secteurs géographiques de résidences souhaitées dans le département ;

• l'indication, s'il y a lieu, du fait que le demandeur occupe déjà un logement locatif social.

Aucune condition de résidence préalable ne peut être opposée au demandeur.

La mise en place, depuis le 1^er janvier 2000, du nouveau mode de financement du logement social, le prêt locatif à usage social (PLUS), modifie les règles d'attribution pour les HLM neuves qui auront bénéficié de ce nouveau financement (décret n° 99-794 du 14 septembre 1999, J. O. du 15-09-99) (8) .
30 % au moins des logements d'une opération ayant obtenu des crédits de l'Etat doivent obligatoirement être occupés par des ménages dont l'ensemble des ressources n'excède pas 60 % des plafonds de ressources fixés pour l'attribution des logements sociaux. 10 % au plus de ces logements peuvent être attribués à des personnes dépassant ce plafond dans la limite de 20 %(circulaire UC/FB/DH/21 n° 99-71 du 14 octobre 1999 et circulaire UHC/DH/ n° 23 n° 99-73 du 18 octobre 1999, B. O. M. E. L. T. T. n° 99-20 du 10-11-99).

Le service ou l'organisme qui a reçu la demande doit délivrer à l'intéressé un numéro départemental d'identification dans un délai de un mois à compter du dépôt du dossier. Compte tenu de la multiplicité des services susceptibles d'intervenir dans l'attribution d'un logement social (organismes HLM, communes, préfectures, organismes collecteurs du 1 %, associations d'insertion par le logement...) et de la diversité des pratiques existantes, ce système a d'abord fait l'objet d'une expérimentation entre juin 1999 et mars 2000 dans 10 départements, plus de 100 000 demandes ont ainsi été enregistrées. Il doit désormais être généralisé à l'ensemble du territoire au plus tard le 31 mai 2001.

Un numéro départemental est délivré à l'intéressé lors de l'enregistrement de sa première demande de logement dans le département considéré. Dans le mois qui suit, la personne reçoit une attestation comportant le numéro qui lui est propre, la date de l'enregistrement ainsi que l'indication du ou des bailleurs auxquels la demande est transmise le cas échéant. Elle recevra autant d'attestations qu'elle effectuera de demandes, tout en conservant toujours le même numéro, pour les demandes de logement faites dans le même département. Toute attribution acceptée par l'intéressé entraînera la radiation de ses autres demandes sur ce même département.

Dans le cas où les communes ou secteurs géographiques de résidence souhaités concernent plusieurs départements, l'intéressé doit déposer une demande et recevoir un numéro dans chaque département concerné, même si l'organisme HLM ou la SEM auprès de qui il a déposé sa demande dispose de logements situés dans plusieurs départements.

A noter : toute mise à jour ou correction éventuelle (notamment en cas d'erreur informatique) sera effectuée en conservant la date de dépôt initial de la demande.

L'examen de la recevabilité du dossier au regard des plafonds de ressources et des titres de séjours, si nécessaire, se fera ensuite à l'initiative et sous la responsabilité des organismes bailleurs dans la phase d'instruction classique préalable à toute attribution.

Présenté le 8 novembre 2000, au cours d'une conférence de presse, par le secrétaire d'Etat au logement, Louis Besson, le système unique départemental d'enregistrement a, entre autres, pour objectifs de garantir les droits des postulants et de mieux connaître l'état de la demande. Il doit également permettre l'amélioration de la transparence des attributions de logements sociaux et l'égalité de traitement entre les candidats.

Les délais d'attente entre la demande et l'attribution d'un logement social se calculent aujourd'hui en mois ou en années selon les départements. Ils peuvent même atteindre de 10 à 20 ans à Paris et en région parisienne pour certaines familles nombreuses et souvent d'origine étrangère, un délai « intolérable » pour Louis Besson. En tout état de cause, ils sont actuellement très mal connus des organismes eux-mêmes. A titre d'exemple, le département du Loiret a dû réviser son délai moyen de 6 à 12 mois à la suite des corrections apportées au cours de l'expérimentation du numéro unique. Le nouveau dispositif devrait ainsi permettre de mieux mesurer ces délais.

Le secrétaire d'Etat au logement a insisté, par ailleurs, sur le fait que le numéro d'enregistrement n'est pas un numéro d'ordre permettant au demandeur de se voir proposer automatiquement un logement. L'ancienneté des demandes ne constitue en effet qu'un critère parmi d'autres pour apprécier l'éligibilité au logement social . Ce qu'il offre, c'est la garantie que tous les demandeurs seront pris en compte et que leur cas sera examiné en priorité au-delà d'un délai anormalement long d'attente, fixé localement par un accord collectif départemental conclu entre l'Etat et les bailleurs sociaux (art. L. 441-1-2 du CCH). Une situation qui ouvre également le droit pour les intéressés d'alerter une commission de médiation .

La mise en place du numéro unique départemental d'enregistrement va permettre de connaître plus précisément non seulement le nombre de demandes de logements locatifs sociaux mais aussi de distinguer les demandes émanant de personnes déjà logées dans le parc locatif social de celles des nouveaux candidats. Il permettra par ailleurs de tenir compte des demandes multiples émanant d'une même personne.

Actuellement, le nombre total des personnes logées dans le parc locatif social est estimé à environ 10, 7 millions. Celui des logements HLM s'élèverait à près de 4 millions en France métropolitaine et à 90 000 dans les DOM.

Les demandes de logements sociaux sont estimées approximativement à 1 000 000 par an. En moyenne et au niveau national, le secrétariat d'Etat au logement estime qu'environ la moitié d'entre elles font l'objet d'une attribution, soit entre 400 000 et 500 000 attributions par an.

Quant au stock de demandes, il n'est pas connu, mais est estimé à Paris à près de 80 000 en cours de validité.

Le numéro sera composé du code du département, du mois et de l'année de dépôt de la première demande, d'un numéro séquentiel attaché au demandeur et d'un code permettant d'identifier le service, l'organisme ou la personne morale à l'origine de la création de l'enregistrement. C'est à partir de ce numéro indiquant le mois et l'année du dépôt initial de la demande (y compris pour le stock actuel des demandes) que sera calculé le délai d'attente.

L'obligation d'enregistrer toutes les demandes, l'impossibilité d'attribuer un logement sans délivrance d'un numéro et le droit pour l'intéressé d'invoquer un délai d'attente anormalement long sont, pour Louis Besson, autant de facteurs qui créent les conditions d'un traitement des attributions plus égalitaire et plus transparent « parce que mieux connu et juridiquement encadré ».

La durée de validité de la demande est de un an à compter de son enregistrement.

Un mois au moins avant la date d'expiration de cette validité, le service, organisme ou personne morale ayant procédé à l'enregistrement notifiera à l'intéressé que le délai va expirer et qu'il doit renouveler sa demande. A défaut de renouvellement, sa demande sera radiée.A noter : les demandes qui étaient en instance lors de la mise en place du fichier départemental doivent être enregistrées à la date anniversaire de leur renouvellement compte tenu de leur date de dépôt initial, de telle sorte que leur ancienneté soit toujours conservée (art. 4 du décret du 7 novembre 2000).

La radiation d'une demande du fichier d'enregistrement ne pourra être opérée que sous la responsabilité et par l'organisme, le service ou la collectivité qui aura enregistré la demande. Elle sera notifiée à l'intéressé par écrit et ne pourra intervenir que pour l'un des motifs suivants :

• acceptation écrite de l'attribution d'un logement par le demandeur ;

• renonciation écrite du demandeur ;

• non-renouvellement de la demande dans le délai de validité ;

• rejet de la demande par l'organisme compétent.

Dans chaque organisme HLM, une commission d'attribution, composée de 6 membres, est chargée d'attribuer nominativement chaque logement locatif. Le maire de la commune où sont implantés ces logements en est membre de droit, avec voix délibérative.

L'attribution d'un logement HLM doit être systématiquement soumise à l'avis de la commission. Toute offre doit indiquer le délai de réponse accordé au bénéficiaire. Il ne peut être inférieur à 10 jours. Le défaut de réponse dans le délai équivaut à un refus.

Si le parc locatif est dispersé, le conseil d'administration peut décider de créer plusieurs commissions d'attribution, de chacune 6 membres, composées à l'identique. Il fixe le nombre de commissions et le ressort de leur compétence. Son président peut appeler à siéger, à titre consultatif, un représentant des centres communaux ou intercommunaux d'action sociale ou un représentant du service de l'action sanitaire et sociale du département. Le représentant de l'Etat dans le département ou l'un de ses représentants, membre du corps préfectoral, assiste, sur sa demande, à toute réunion de la commission d'attribution. Les commissions doivent rendre compte de leur activités au conseil une fois par an.

Les maires d'arrondissement des communes de Paris, Lyon, Marseille participent, à titre consultatif, aux séances pour les logements attribués dans leur arrondissement (art. L. 441-2 du CCH).

Un règlement départemental, établi par le préfet, après avis du conseil départemental de l'habitat, détermine notamment les critères de priorités pour l'attribution des logements et les conditions de leur réservation au profit des personnes prioritaires, ainsi que les modalités de l'information du préfet, des maires concernés et des conférences inter communales du logement. Ce règlement prend en considération la mixité des villes et des quartiers ainsi que, le cas échéant, des caractéristiques des diverses parties du département (art. L. 441-1-1 du CCH).

L'examen des demandes doit tenir compte de :

• la composition du ménage ;

• son niveau de ressources ;

• ses conditions de logement actuelles ;

• l'éloignement du lieu de travail ;

• la proximité des équipements, répondant aux besoins des demandeurs.

La priorité doit être accordée aux demandes qui présentent un caractère d'urgence en raison de la précarité ou de l'insalubrité du logement occupé, ainsi qu'aux personnes défavorisées cumulant des difficultés économiques et sociales et à celles qui sont privées de logement.

Tout rejet d'une demande d'attribution doit être notifié par écrit au demandeur, dans un document exposant le ou les motifs du refus d'attribution (art. L.441-2-2 du CCH). D'après nos informations, la circulaire attendue pour cet hiver devrait apporter des précisions sur cette question.

Une commission de médiation créée dans chaque département peut être saisie par les demandeurs de logements locatifs sociaux n'ayant fait l'objet d'aucune offre de logement dans le délai déterminé par l'accord collectif départemental et au-delà duquel la durée d'attente est considérée comme manifestement anormale.

Placée auprès du préfet, elle est composée au plus de 4 représentants des organismes bailleurs, de 2 représentants des associations agréées dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées. Dans tous les cas, la parité entre les bailleurs et les associations visées doit être assurée.

Les membres sont désignés par le préfet, pour une durée de 2 ans renouvelable, sur proposition des organismes et associations concernées.

Concrètement, la commission émet un avis sur la requête qui lui est soumise, qu'elle adresse aux demandeurs, aux bailleurs sociaux, aux collectivités locales concernées. Elle peut également saisir le préfet de cet avis.

Lorsque le requérant est une personne défavorisée, elle saisit le comité responsable du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

L'Etat, les collectivités territoriales, leurs établissements publics de coopération intercommunale, les employeurs, les collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction, les chambres de commerce et d'industrie et les organismes à caractère désintéressé peuvent bénéficier de réservations de logements, dans le cadre de conventions. Ces réservations peuvent être consenties par les organismes HLM ou par le préfet.

Les organismes HLM peuvent, en contrepartie d'un apport de terrain, d'un financement ou d'une garantie financière, contracter des obligations de réservation pour les logements mentionnés à l'article L. 441-1 alinéa 1^er du code de la construction et de l'habitation, lors d'une mise en location initiale ou ultérieure (art. L. 441-1, al. 2, du CCH). Lorsque ces conventions de réservation ne respectent pas les limites prévues, elles sont nulles de plein droit.

Le total des logements réservés aux collectivités territoriales, aux établissements publics, aux groupements et aux chambres de commerce et d'industrie, en contrepartie de l'octroi de la garantie financière des emprunts, ne peut globalement représenter plus de 20 % de logements de chaque programme (art. R. 441-5, al. 4, du CCH).

Le préfet peut exercer un droit de réservation au profit des personnes prioritaires, notamment mal logées ou défavorisées, lors de la première mise en location des logements ou au fur et à mesure qu'ils se libèrent. Cette réservation donne lieu à une convention avec l'organisme HLM et, à défaut, est réglée par arrêté du préfet (art. L. 441-1, al. 3, du CCH).

Le total des logements ainsi réservés par le préfet ne peut représenter plus de 30 % du total des logements de l'organisme. Sur ces 30 %, 5 %sont destinés aux agents civils et militaires de l'Etat (art. R. 441-5, al. 6, du CCH).

Des réservations supplémentaires peuvent être consenties par les HLM en contrepartie d'un apport de terrain ou d'un financement à l'Etat, aux collectivités locales, aux établissements publics les groupant et aux chambres de commerce et d'industrie (art. R.441-5, al. 7, du CCH).

Il appartient au réservataire d'un logement de faire des propositions d'attribution à l'organisme HLM bailleur. Lequel doit notifier la disponibilité d'un logement à son réservataire. Ce dernier doit proposer des candidats dans un délai fixé par la convention et le règlement départemental (souvent un mois).

Au-delà de ce délai, le bailleur se trouve délié pour ce tour du droit de réservation pesant sur ce logement. Toutefois, l'organisme HLM peut soit choisir dans les candidats proposés, soit récuser le ou les candidats en motivant son refus. Dans ce cas, le réservataire dispose d'un nouveau délai pour proposer d'autres candidats.

Olivier Songoro