Loi contre les exclusions

Afin de compléter ou de faciliter la mise en œuvre des mesures arrêtées dans la loi de finances pour 1998 pour favoriser la production de logements locatifs très sociaux (prêt locatif aidé (PLA) à loyer minoré et PLA d'intégration)   (1) - qui sont d'ailleurs reconduites dans le projet de budget pour 1999 (2)  - la loi du 29 juillet dernier relative à la lutte contre les exclusions met en place une série de dispositions visant à développer une offre de logements adaptés aux besoins des personnes défavorisées. Les unes tendent à mobiliser le parc privé vacant en instaurant des mécanismes dont la vocation est essentiellement incitative. C'est ainsi que la loi crée une taxe sur les logements vacants depuis plus de deux ans et modernise le droit de réquisition. Les autres ont pour objet de faciliter la mise à disposition ou la réalisation des logements adaptés aux besoins et aux moyens financiers des personnes défavorisées. Des mesures qui, dans l'attente de la parution des textes réglementaires, ont été commentées par le sécrétariat d'Etat au logement dans une circulaire du 13 octobre dernier.

On dénombre en France environ 2, 2 millions de logements vacants dont on estime qu'un peu plus du quart pourrait être remis sur le marché. Mais ces chiffres traduisent des réalités différentes. Les motifs de la vacance peuvent, en effet, être parfaitement légitimes (un partage en cours, une succession non terminée, des travaux projetés...) ou traduire une crainte devant l'acte locatif (peur des personnes âgées de ne pas percevoir leur loyer). «  Mais quelquefois, les motifs sont moins nobles et c'est dans un but spéculatif que l'on gèle durablement un bien », a souligné le secrétaire d'Etat au logement lors des débats parlementaires (J. O. A. N. (C. R.) n° 43 du 7-05-98).

Pour lutter contre ces comportements, la loi met en place deux mécanismes de dissuasion dont la vocation est essentiellement incitative. C'est ainsi qu'elle crée une taxe sur les logements vacants et assouplit les règles de la réquisition, même si, pour Louis Besson, celle-ci «  ne peut être en soi une politique du logement » et ne doit donc en aucun cas être banalisée (J. O. A. N. (C. R.) n° 43 du 7-05-98).

Réclamée de longue date par le monde associatif, une taxe annuelle sur les logements vacants depuis plus de deux ans sera instituée à compter du1^er janvier 1999. La mise en place de cette taxe, qui a fait l'objet de longs débats, est justifiée pour le gouvernement par le fait que la vacance constitue un phénomène choquant dans un contexte où le nombre de personnes mal logées ou sans abri est important. Afin de lutter contre les vacances qui «  résultent d'une intention spéculative ou découlent d'un manque d'intérêt d'un propriétaire quant à son bien » (Rap. A. N. n° 856, Cacheux), la loi crée cette taxe dont l'objectif est à la fois d'inciter à la remise sur le marché de tels logements et de taxer ceux qui, sans raison valable, s'obstinent à maintenir leur logement vide.

Toutefois, la portée de cette mesure a été quelque peu limitée par le Conseil constitutionnel qui a émis un certain nombre de réserves d'interprétation s'agissant des critères d'assujettissement retenus pour l'application de la taxe.

La taxe est instituée dans les communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de 200 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, au détriment des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. Un déséquilibre qui se concrétise, selon les termes de la loi, « par le nombre élevé de demandeurs de logement par rapport au parc locatif et la proportion anormalement élevée de logements vacants par rapport au parc immobilier existant ».

C'est un décret qui fixera la liste des communes concernées, étant entendu que l'étude d'impact du projet de loi précise que les zones retenues seront « calquées sur des listes de communes déjà établies par la réglementation des rapports locatifs », expression qui renvoie implicitement à la liste des communes relevant du décret dit de « blocage des loyers », renouvelé tous les étés depuis 1989 (3). Une instruction fiscale précisera ensuite les modalités d'application de la taxe.

La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote (4) qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance. Cette dernière est donc calculée lorsque le bien concerné dépend de la même personne, ce qui signifie, par exemple, que des enfants héritant d'un logement vacant de leurs parents auront 2 ans, à partir de la date où le bien est entré dans leur patrimoine, pour mettre un terme à la vacance, quelle qu'ait été la durée de la vacance préalable.

La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins deux années consécutives, au 1^er janvier de l'année d'imposition. En sont exonérés d'office les logements détenus par les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous condition de ressources.

Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à 30 jours consécutifs au cours de chacune des deux années de la période de référence. Cette disposition permet d'écarter du champ d'application de la taxe les logements servant de résidence secondaire. Elle vise également à prendre en compte la situation des Français résidant à l'étranger.

La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. L'administration fiscale sera seule juge de la notion de circonstance indépendante de la volonté du contribuable.

Considérant que l'objet de la taxation instituée est d'inciter les redevables à mettre en location des logements susceptibles de l'être, le Conseil constitutionnel a estimé, de son côté, dans une réserve d'interprétation, que « la différence de traitement fiscal instaurée [entre les redevables de la taxe] n'est conforme à la Constitution que si les critères d'assujettissement retenus sont en rapport direct avec cet objet ». Pour le Conseil, la taxation « ne peut dès lors frapper que les logements habitables, vacants, et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur ». En conséquence, ne sauraient :

• être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur 

• être regardés comme vacants des logements meublés affectés à l'habitation et, comme tels, assujettis à la taxe d'habitation 

• être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales de rémunération du bailleur. Ainsi doivent notamment être exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur.

L'assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement à laquelle est appliqué untaux progressif fixé à :

• 10 % la première année d'imposition 

• 12, 5 % la seconde année 

• et 15 % à compter de la troisième année.

Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.

Le produit net de la taxe sera versé à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat.

Une nouvelle procédure de réquisition de locaux destinés au logement, dite « réquisition avec attributaire », est créée. Elle est destinée à répondre à la situation des grandes agglomérations qui se caractérise par un nombre significatif d'immeubles entiers vacants et une demande simultanée de logement non satisfaite émanant de personnes à revenus modestes ou de personnes défavorisées qui ne peuvent ni acquitter des loyers d'un montant équivalent à ceux du secteur libre, ni assumer les dépenses de travaux de mise en état d'habitabilité. Elle tire aussi les leçons des aménagements qui ont dû être apportés à la procédure actuelle de réquisition lors des réquisitions de 1995 et 1996 (5).

Ce nouveau dispositif coexistera avec les deux procédures de réquisition existantes et qui sont maintenues en vigueur, à savoir celle relevant du maire (art. L. 131-2 du code des communes) dans les situations d'urgence et du fait de la survenance d'événement à caractère exceptionnel et la réquisition relevant du préfet organisée par l'ordonnance du 21 octobre 1945 (art. L. 641-1 à L. 641-14 du code de la construction et de l'habitation) dans les communes où sévit une crise grave du logement. Il ne devra être utilisé, a précisé le gouvernement, «  que de manière ponctuelle et ciblée », ne constituant pas une solution visant à accroître sensiblement l'offre de logement, car suivant l'état du bien il peut se révéler trop onéreux pour la collectivité (Rap. A. N. n° 856, Cacheux).

Dans les communes où existent d'importants déséquilibres entre l'offre et la demande de logement au détriment de personnes à revenus modestes et de personnes défavorisées, le préfet peut, afin de garantir le droit au logement, réquisitionner des locaux vacants depuis plus de 18 mois sur lesquels une personne morale est titulaire d'un droit réel lui en conférant l'usage. Cependant, les locaux détenus par les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire l'objet d'une procédure de réquisition avec attributaire.

La réquisition donne la jouissance des locaux à un attributaire (collectivité territoriale, organisme d'HLM, société d'économie mixte, organismes agréés ayant pour objet le logement des personnes défavorisées), lié par convention avec l'Etat, à charge pour lui de les donner à bail à des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. C'est lui qui effectue les travaux (à ses frais) de mise aux normes minimales de confort et d'habitabilité et qui assure la gestion locative des logements.

Avant toute réquisition, le préfet engage une procédure préalable, contradictoire, permettant au propriétaire de faire valoir ses observations, l'objectif étant de l'amener à mettre fin à la vacance. Ses modalités sont fixées par la loi. Si cette procédure reste sans effet, le préfet peut alors réquisitionner les locaux.

Peuvent être bénéficiaires de la réquisition les personnes justifiant de ressources inférieures à un plafond, qui sera fixé par décret, et désignées par le préfeten raison de leurs mauvaises conditions de logement. Lesquelles peuvent être à la fois quantitatives (surpeuplement du logement) mais également qualitatives, explique le rapporteur à l'Assemblée nationale :la définition retenue est donc plus large que celle qui figure dans l'ordonnance de 1945 qui ne vise que « des conditions manifestement insuffisantes ». Lors des dernières réquisitions de 1995 et 1996, la désignation des bénéficiaires a été faite en étroite concertation avec les associations attributaires, les maires et les préfets.

Les locaux sont réquisitionnés pour une durée de un an au moins et de 6 ans au plus. Mais lorsque l'importance des travaux de mise aux normes minimales de confort et d'habitabilité le justifie, la durée de la réquisition peut être supérieure à 6 ans, dans la limite de 12 ans.

Le bail conclu entre l'attributaire et le bénéficiaire est régi par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, sous réserve des dispositions relatives à la détermination du loyer, la durée du contrat et les conditions de fin de contrat.

Le loyer est calculé en fonction du prix de base au mètre carré de surface habitable, fixé par décret. Il est révisé chaque année selon la variation de la moyenne de l'indice du coût de la construction et des indices des trois trimestres qui précèdent. Il est payé mensuellement à terme échu.

Le contrat de location est conclu pour une durée de un an, ou pour la durée de la réquisition restant à courir si celle-ci est inférieure à un an. Il ne comporte aucun dépôt de garantie ni caution simple ou solidaire.

Pendant la durée du contrat, le bénéficiaire ne peut céder le contrat de location ni sous-louer le logement. Il peut, en revanche, donner congé à tout moment, avec un délai de préavis de un mois.

3 mois avant l'expiration du bail, le représentant de l'Etat dans le département peut proposer au bénéficiaire un autre logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Sauf motif légitime et sérieux, le bénéficiaire qui n'accepte pas l'offre de relogement est déchu de tout titre d'occupation au terme du contrat. A défaut d'offre de relogement, le bail est reconduit pour une durée de un an, ou pour la durée de la réquisition restant à courir si celle-ci est inférieure à un an.

Si, au plus tard 3 mois avant la fin de la réquisition, le titulaire du droit d'usage et le bénéficiaire n'ont pas conclu de contrat de location, l'attributaire peut proposer au bénéficiaire qui remplit les conditions pour l'attribution d'un logement d'habitation à loyer modéré, la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. A défaut d'une telle proposition, le représentant de l'Etat dans le département est tenu de proposer un logement au bénéficiaire aux mêmes conditions.

Là encore, le bénéficiaire qui n'a pas conclu de contrat de location ou accepté l'offre de relogement est déchu de tout titre d'occupation à l'expiration de la réquisition.

Sont punis de un an d'emprisonnement et de 100 000 F d'amende :

• le fait de dissimuler, par des manœuvres frauduleuses, la vacance de locaux 

• le fait de détruire, dégrader ou détériorer des locaux ayant fait l'objet d'une notification d'intention de réquisitionner dans le but de faire obstacle à une réquisition avec attributaire.

A l'exclusion de l'Etat, les personnes morales sont responsables pénalement des infractions commises, pour leur compte, par leurs organes ou représentants. Toutefois, les collectivités territoriales et leurs groupements ne sont responsables pénalement que des infractions commises dans l'exercice d'activités susceptibles de faire l'objet de délégation de service public. Les personnes morales encourent une peine d'amende dont le taux maximal est égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques par la loi qui réprime l'infraction.

Deux décrets préciseront les modalités d'application de ce texte. Aucune des procédures prévues par la loi, en particulier la procédure contradictoire précédant la réquisition ne peut, en tout état de cause, être engagée avant la publication de ces textes, est-il expressément indiqué dans la circulaire du 13 octobre.

Les conditions de mise à disposition de logements adaptés aux besoins des personnes défavorisées sont facilitées, essentiellement par la mise en place d'aides à la sous-location. En outre, des dérogations sont apportées aux règles d'ouverture du droit aux aides personnelles au logement et l'allocation de logement temporaire est étendue aux centres communaux d'action sociale.

La location de logements par des associations en vue de leur sous-location à des ménages défavorisés et la prise en gestion directe de logements par des agences immobilières à vocation sociale (AIVS) se sont progressivement développées depuis plusieurs années. Une médiation qui donne au bailleur privé une garantie de paiement de ses loyers. Toutefois, cette mission de médiation de gestion locative a un coût plus élevé qu'une gestion locative classique, la population visée étant socialement et financièrement fragilisée.

Afin de conforter la médiation locative, la loi instaure une aide forfaitaire par logement au profit des associations et des organismes à but non lucratif qui pratiquent la sous-location ou la gestion immobilière de logements locatifs destinés aux personnes défavorisées.

Exclusive de l'aide aux associations logeant à titre temporaire des personnes défavorisées  (6), elle est accordée aux associations, centres communaux et intercommunaux d'action sociale, autres organismes à but non lucratif et unions d'économie sociale (structures issues du mouvement Pact-Arim notamment) agréés par le préfet et ayant conclu avec l'Etat une convention. Celle-ci, qui peut être ouverte à d'autres partenaires, fixe pour 3 ans un objectif maximum de logements et pour chaque année, renouvelable par avenant, le montant de l'aide accordée à l'association et les modalités d'attribution des logements concernés.

Selon l'étude d'impact accompagnant le projet de loi, l'aide devrait être de l'ordre de 3 000 F par an et par logement réellement loué. L'enveloppe budgétaire qui lui est réservée et qui fera l'objet d'une ligne spécifique d'aide à la gestion locative, est évaluée à 60 millions de francs par an pour environ 20 000 logements. Etant précisé par la circulaire du 13 octobre dernier que, pour la mise en œuvre de cette aide, les préfets disposeront de crédits spécifiques déconcentrés au niveau départemental.

L'aide devrait concerner essentiellement le parc privé. En effet, souligne l'étude d'impact, « la prise en compte de la dimension sociale du parc public par les organismes doit limiter l'intermédiation à des cas très spécifiques ».

A noter : ce dispositif est applicable dans les départements d'outre-mer.

Les associations qui pratiquent la sous-location voient la charge fiscale qui pèse sur les logements qu'elles mettent à disposition de personnes défavorisées allégée.

La loi exonère du paiement de la taxe d'habitation divers organismes à but non lucratif pour les logements sous-loués à des personnes défavorisées.

Sont ainsi dégrevés d'office de la taxe d'habitation :

• les gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs, de foyers de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, à raison des logements situés dans ces foyers 

• les organismes sans but lucratifagréés par le représentant de l'Etat dans le département ou lorsqu'ils ont conclu une convention avec l'Etat (organismes bénéficiant de l'allocation de logement temporaire) pour les logements qu'ils louent en vue de leur sous-location ou de leur attribution à titre temporaire à des personnes défavorisées au sens de l'article 1^er de la loi Besson (personnes éprouvant des difficultés à accéder ou à se maintenir dans un logement décent). Pour ces organismes, l'agrément du représentant de l'Etat dans le département doit être accordé dans les conditions prévues à l'article 92 L. du code général des impôts qui concerne les agréments octroyés en vue d'obtenir l'exonération, pendant 3 ans, de l'impôt sur le revenu pour les produits des sous-locations consenties à des personnes défavorisées.

Cette exonération, qui constitue un complément des exonérations de taxe d'habitation des occupants de logement à raison de leurs faibles ressources, s'applique rétroactivement à compter du1^er janvier 1998, donc pour les rôles émis au dernier trimestre de 1998, explique l'administration. Un décret, dont la publication est prévue d'ici à la fin de l'année, fixera les obligations déclaratives des organismes pour bénéficier de cette exonération, qui prendra la forme d'un dégrèvement  le manque à gagner pour les collectivités locales sera directement pris en charge par l'Etat.

Le code général des impôts assujettit au droit de bail, à un taux de 2, 5 %, les baux mais aussi les sous-baux. En cas de sous-location, il y a donc cumul de taxation pour un même logement, «  ce qui apparaît particulièrement inopportun dans le cas de sous-locations consenties à des personnes défavorisées, car si ces dernières ont un statut de sous-locataires, c'est précisément parce qu'elles rencontrent des difficultés financières les empêchant d'accéder directement à un logement locatif », constate le rapporteur (Rap. A. N. n° 856, Cacheux).

Afin d'éviter un double droit de bail sur un même logement, l'article 43 exonère de droit de bail les organismes à but non lucratif agréés par le préfet pour les contrats de sous-locations qu'ils concluent avec des personnes défavorisées au sens de l'article 1^er de la loi Besson. Cette exonération s'applique pour la période d'imposition qui va du 1^er octobre 1998 au 30 septembre 1999.

Le législateur étend le versement de l'aide aux associations logeant à titre temporaire des personnes défavorisées aux centres communaux ou intercommunaux d'action sociale (CCAS ou CIAS). Cette aide, rappelons-le, est versée aux « associations à but non lucratif dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées et qui ont conclu une convention avec l'Etat »   (7).

Confrontés au logement des personnes défavorisées, certains CCAS ont contourné l'interdiction qui leur était faite de percevoir l'ALT en créant des associations gestionnaires qui ont accès à cette aide.

L'extension de l'allocation, rebaptisée en conséquence « aide aux organismes logeant à titre temporaire des personnes défavorisées », prend effet à compter du 1^er aout 1998, précise une circulaire de la direction de la sécurité sociale (8). Laquelle explique que l'aide peut être versée aux CCAS ou CIAS selon les modalités et aux conditions prévues par les circulaires des 19 mars 1993 et 22 janvier 1998 (9).

Cette extension devrait concerner2 000 logements pour un coût budgétaire estimé en année pleine à 45 millions de francs (22, 5 millions pour l'Etat, et 22, 5 pour les régimes de prestations familiales) (Rap. A. N. n° 856, Cacheux).

En principe, les aides personnelles au logement (aide personnalisée au logement, allocations de logement familiale et sociale) sont dues à partir du premier jour du mois civil suivant celui au cours duquel les conditions d'ouverture du droit sont réunies. Pour qu'il n'y ait pas d'interruption dans le versement des aides au logement, des dérogations sont toutefois prévues :

• le « délai de carence » de un mois ne s'applique pas en cas de déménagement d'une personne déjà éligible à l'APL, ni aux personnes qui étaient déjà bénéficiaires de l'allocation de logement familiale (ALF) ou de l'allocation de logement sociale (ALS) avant d'accéder à l'APL. Dans cette hypothèse, la continuité des droits est assurée et l'aide est versée le premier jour du mois au cours duquel les conditions d'ouverture du droit sont réunies 

• les occupants de logements-foyers, notamment de foyers de jeunes travailleurs, continuent à percevoir l'APL dès le premier mois de paiement du loyer.

La loi propose que la même facilité soit offerte aux personnes qui emménagent dans un logement, dès lors qu'elles étaient hébergées par un organisme œuvrant à l'insertion par le logement (associations, CCAS ou CIAS), percevant, à ce titre, l'aide aux organismes logeant à titre temporaire des personnes défavorisées (ALT).

Il s'agit ici d'améliorer la solvabilité des personnes en situation sociale et financière difficile accédant à un logement autonome, en permettant le versement de l'allocation de logement et de l'APL dès lepremier jour du mois civil au cours duquel les conditions de droit sont remplies. Cette règle spécifique d'ouverture de droit s'applique aux droits ouverts depuis le1^er août 1998, précise la direction de la sécurité sociale (10).

Afin que les caisses d'allocations familiales puissent verser l'aide au logement, la demande doit être assortie d'uneattestation de l'organisme ayant assuré l'hébergement, mentionnant que la personne a bien été hébergée, le mois précédent ou le mois en cours, par un organisme bénéficiaire de l'ALT, indique l'administration.

La circulaire du secrétariat d'Etat au logement du 13 octobre dernier explique, pour sa part, que la dérogation aux conditions d'ouverture de droit à l'APL ne nécessite pas de texte d'application autre qu'une instruction commune de la direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction et de la direction de la sécurité sociale aux caisses d'allocations familiales.

Un certain nombre de dispositions visent à favoriser la réalisation de logements adaptés aux personnes défavorisées. A cette fin, la loi autorise les organismes HLM à acquérir des hôtels sociaux, limite le coût de réalisation des logements adaptés et met en place des incitations fiscales.

Afin de freiner la disparition du parc des hôtels meublés, les organismes HLM sont autorisés à acquérir et à donner en location des hôtels, meublés ou non, à des organismes agréés aux fins d'hébergement temporaire de personnes en difficulté.

Sont visés, les offices publics, offices publics d'aménagement et de construction (OPAC), les sociétés anonymes d'HLM et les sociétés coopératives d'HLM. Etant précisé que les offices publics d'HLM doivent, pour exercer cette compétence, obtenir l'autorisation de leur collectivité locale de rattachement.

La loi du 29 juillet dernier vise à limiter le coût de réalisation des logements adaptés notamment en les dispensant de l'obligation de réaliser des aires de stationnement et en dissociant la location du logement de celle de l'aire de stationnement.

Depuis 1994, les plans d'occupation des sols (POS) peuvent ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors des opérations concernant la réalisation de logements d'insertion. A un moment où la multiplication de ces derniers est recherchée, notamment à travers la mise en place des prêts locatifs aidés d'intégration et des prêts locatifs aidés à loyer très minoré, le gouvernement a cherché à accroître l'efficacité de cette disposition.

A cette fin, la loi limite à une place par logement le nombre d'aires de stationnement exigible lors de la construction de logements locatifs financés par un prêt aidé par l'Etat. Par ailleurs, les POS peuvent désormais exclure expressément les constructions de logements locatifs financés avec un prêt aidé de l'Etat, du champ d'application de l'obligation de réaliser des places d'aires de stationnement.

En revanche, l'obligation de réaliser des parkings ne peut plus être imposée lors de la transformation ou de l'amélioration de bâtiments préexistants en logements locatifs financés à l'aide d'un prêt aidé par l'Etat, y compris dans le cas où ces travaux s'accompagnent de la création de surface hors œuvre nette, dans la limite d'un plafond qui sera fixé par décret.

Dans les immeubles collectifs des organismes HLM, la location de certains logements locatifs doit désormais être dissociée de la location d'une aire de stationnement. Concrètement, il s'agit de mettre un terme à la pratique dite du « chaînage » qui peut aboutir à contraindre le locataire d'un logement à louer également un parking alors même qu'il ne dispose d'aucun véhicule.

Ce dispositif ne concerne que les logements des organismes HLM construits à l'aide de prêts locatifs aidés (PLA), c'est-à-dire construits après le 5 janvier 1977 ou ceux construits après le 1^er octobre 1996 ayant bénéficié d'une décision favorable prise par le représentant de l'Etat dans le département. Dans ce parc, la location d'un logement ne peut donc être subordonnée à celle d'une aire de stationnement.

Depuis le 2 août, date de publication de la loi, les locataires de ces logements qui louent un garage ou un parking peuvent résilier leur contrat et bénéficier en conséquence d'une réduction de leurs loyer et charges d'un montant correspondant au prix qui leur était demandé pour la location de l'aire de stationnement considérée.

La mise en œuvre de ce dispositif est sans incidence sur la validité du bail conclu pour la location d'un logement, précise la loi.

Afin d'empêcher, du fait de la dissociation entre la location d'un logement et d'une aire de stationnement, que le prix de location de celle-ci ne subisse de fortes hausses pour les locataires qui les conserveront, il est désormais prévu que le loyer des annexes louées (garages, parking...), évolue chaque année comme le loyer du logement principal. L'article 36 de la loi du 1^er septembre 1948 qui encadre le loyer des annexes des logements soumis à la loi de 1948, des logements HLM et des logements conventionnés à l'APL, est modifié en conséquence.

Le bail à réhabilitation, institué par la loi du 31 mai 1990, est un contrat par lequel un immeuble est loué à un preneur (organismes HLM, sociétés d'économie mixte, collectivités locales, associations agréées) en vue de son amélioration par des travaux, de sa location à usage d'habitation, notamment à des personnes défavorisées pendant la durée du bail (12 ans minimum), et de sa restitution au propriétaire en bon état d'entretien.

Ce dispositif a connu peu de succès depuis sa mise en place, essentiellement du fait de son régime fiscal inadapté. Actuellement, les travaux réalisés par le preneur, qui reviennent au propriétaire à l'issue du bail, sont exonérés s'il s'agit d'améliorations (car à la fois imposables et déductibles) mais imposés s'il s'agit de construction, reconstruction ou d'agrandissement.

Les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix d'un bail à réhabilitation ont le caractère de revenus fonciers. Toutefois, afin de favoriser la conclusion de baux à réhabilitation, la part de revenu représentée par la valeur des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement réalisés par le preneur et revenant au propriétaire à l'issue du bail est désormais exonérée de toute imposition. Cette mesure s'applique dès l'imposition des revenus de 1998.

L'accès à l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est facilité pour les associations participant au logement des personnes défavorisées.

Sont ainsi exonérés pendant 15 ans :

•  les opérations de construction neuve réalisées par des associations sans but lucratif, dont le financement est assuré à 50 % au moins par des prêts aidés. Ce seuil de 50 % s'apprécie désormais en tenant compte desprêts consentis au titre du 1 % logementdès lors que l'organisme propriétaire a notamment pour objet de contribuer au logement des personnes défavorisées et est agréé à cette fin par le préfet. Une disposition applicable aux constructions achevées depuis le 25 mars 1998 

•  les logements sociaux réalisés à l'aide de prêts locatifs aidés acquisition-amélioration (PLA, PLA à loyer minoré, PLA d'intégration)  ainsi que les logements-foyers de jeunes travailleurs et les logements-foyers assimilés. Cette mesure s'applique rétroactivement aux logements acquis depuis le 1^er janvier 1998. Un décret préparé par les services fiscaux et devant être publié avant la fin de l'année, fixera les obligations déclaratives des contribuables pour en bénéficier. Cette exonération générale et permanente se substitue à l'exonération facultative à l'initiative des communes, des départements et des régions 

• les logements conventionnés améliorés avec une aide de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat, acquis à compter du 1^er janvier 1998 par un organisme sans but lucratif agréé par le préfet, et lorsqu'ils sont loués ou attribués à titre temporaire à des personnes défavorisées. L'exonération s'applique ici à compter de l'année civile qui suit celle de l'achèvement des travaux d'amélioration, donc au plus tôt en 1999, compte tenu de l'acquisition en 1998 avant travaux, précise l'administration.

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Valérie Balland