Alors que deux millions de personnes environ ne disposent pas d'un logement ou demeurent mal logées, une loi du 19 février autorise désormais les organismes HLM à prendre à bail des logements vacants pour les donner en sous-location. Issu d'une proposition de loi du député (RPR) du Haut-Rhin, Gilbert Meyer, ce texte vise à favoriser la location des logements vacants détenus par des propriétaires privés qui redoutent une situation de conflit avec leurs locataires ou leur insolvabilité. Il met en place un dispositif proche de celui du bail à réhabilitation, créé par la loi Besson du 31 mai 1990, « qui n'a connu jusqu'à présent qu'un succès limité, en raison essentiellement d'un dispositif fiscal inadapté », souligne l'auteur. Principale différence cependant, l'instauration d'une procédure plus souple renvoyant à une convention conclue entre les parties. Selon Gérard Braun (RPR, Vosges), rapporteur du projet devant le Sénat, 200 000 logements pourraient ainsi être mis rapidement sur le marché.
Concrètement, la prise à bail d'un logement vacant est réservée aux seuls organismes HLM (offices publics d'HLM, offices publics d'aménagement et de construction, sociétés anonymes coopératives de production d'habitations à loyer modéré, sociétés anonymes d'HLM). Dans les communes qui comptent un nombre de logements locatifs sociaux supérieur à 20 % du nombre de résidences principales, le contrat de prise à bail doit recueillir l'accord du maire. « Celui-ci pourra ainsi en apprécier l'impact au regard des besoins de la commune ou de la mixité sociale », indique le rapport parlementaire (Rap. Sén. n° 262, Braun ).
Le logement pris à bail doit appartenir à une ou des personnes physiques et être vacant depuis deux ans au moins. Alors que dans le cadre du bail à réhabilitation, la durée du bail est au minimum de 12 ans, elle est ici fixée librement par les parties. Le logement donné en sous-location doit satisfaire aux normes minimales de confort et d'habitabilité, les travaux de mise aux normes étant à la charge du bailleur l'organisme HLM peut toutefois se voir confier leur suivi et leur réalisation pour le compte du propriétaire. Autre précision, le logement est attribué dans les mêmes conditions que les logements HLM (plafonds de ressources (1), fixation du loyer...). Si le logement pris à bail par un organisme HLM est conventionné au titre de l'aide personnalisée au logement (APL), le sous-locataire bénéficie de l'APL et l'organisme HLM peut percevoir directement cette aide en lieu et place de l'occupant.
L'organisme d'HLM ne peut donner congé au sous-locataire que pour un « motif légitime et sérieux », notamment l'inexécution par ce dernier de l'une des obligations lui incombant. En fin de bail, le propriétaire peut conclure directement un contrat de location avec le sous-locataire du logement ou choisir de récupérer son bien libre de toute occupation. Dans ce cas, l'organisme HLM est tenu de le lui restituer et de proposer un relogement à l'occupant, si ce dernier remplit les conditions pour être bénéficiaire d'un logement HLM. Dans cette hypothèse, il doit, trois mois avant l'expiration du contrat qu'il a conclu avec le propriétaire, présenter au sous-locataire une offre de relogement qui réponde à ses besoins et à ses possibilités.
(1) Voir ASH n° 2056 du 30-01-98.