Le prêt à taux zéro

Annoncée par Alain Juppé, le 23 mai, lors de sa déclaration de politique générale parmi les mesures d'urgence pour « soutenir rapidement l'activité et l'emploi »   (1), la réforme de l'accession à la propriété répond à un double objectif : « relancer durablement l'accession sociale à la propriété en permettant à des ménages modestes de devenir propriétaires et libérer les logements HLM rendus ainsi disponibles pour ceux qui en ont le plus besoin ».

Applicable depuis le 1^er octobre, le nouveau dispositif consiste en l'instauration d'une avance aidée par l'Etat pour la construction, l'acquisition et l'amélioration de logements en accession à la propriété, plus communément appelée prêt à taux zéro. C'est un prêt complémentaire qui ne peut être accordé seul, ni constituer le financement principal de l'opération envisagée. Ses modalités d'application ont été fixées par un décret du 29 septembre 1995 et deux arrêtés du 2 octobre complétés par une circulaire interministérielle du 11 novembre.

Il s'agit d'une avance remboursable sans intérêt accordée, sous seule condition de ressources, à toutes personnes physiques qui acquièrent un logement neuf ou dans l'ancien avec travaux en vue de l'occuper à titre de résidence principale et ce, quels que soient leur âge et leur situation familiale. L'Etat verse une subvention aux établissements de crédit, destinée à compenser l'absence d'intérêt, dont la gestion est confiée au Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (FGAS)   (2). Parallèlement, un système de garantie du prêt est mis en place pour permettre de « sécuriser les ménages qui hésitent à acheter par crainte du chômage ».

Les prêts à taux zéro se substituent aux prêts accordés par l'Etat pour l'accession à la propriété (PAP), qui ne sont plus octroyés depuis le 1^er novembre dernier, et aux avantages fiscaux qui leur étaient liés. Contrairement aux PAP, les prêts à taux zéro sont distribués par l'ensemble des établissements de crédit ayant passé une convention avec l'Etat. Ils ne sont pas contingentés. Ils devraient donc être distribués sans limite et sans attendre le déblocage de nouvelles enveloppes financières.

Signalons toutefois que ce nouveau dispositif nécessite, pour être applicable, la conclusion d'une convention entre l'Etat et le FGAS. Or, celle-ci, qui habilite le Fonds à contrôler l'éligibilité des bénéficiaires du prêt, à calculer les subventions et surtout à effectuer les versements aux banques, n'est toujours pas signée. En outre, une autre convention doit également être signée entre le FGAS et les établissements de crédit.

Selon le gouvernement, 120 000 ménages aux revenus moyens devraient être concernés en 1996, 7, 8 milliards de francs ayant été inscrits à cet effet dans le projet de budget (3).

A noter : le prêt à taux zéro n'est pas applicable dans les départements d'outre-mer.

 Décret nº 95-1064 du 29 septembre 1995, J.O. du 30-09-95.

 Décret nº 95-1144 du 31 octobre 1995, J.O. du 1-11-95.

 Arrêtés du 2 octobre 1995, J.O. du 3-10-95.

 Circulaire des ministères du Logement et de l'Economie, des Finances et du Plan du 6 novembre 1995, non publiée.

 Lettre-circulaire CNAF nº 238-95 du 14 septembre 1995.

 Circulaire CNAF CI nº 57-95 du 9 novembre 1995.

Le prêt à taux zéro est destiné aux personnes physiques qui réalisent une opération d'accession à la propriété d'un logement situé en métropole en vue de l'occuper à titre de résidence principale (4).

Seules certaines opérations immobilières ouvrent droit au prêt à taux zéro. Lequel n'est, en outre, octroyé que si l'emprunteur répond à certaines conditions tenant à ses ressources mais également au logement.

Seules sont éligibles au prêt à taux zéro, les opérations pour lesquelles soit l'acte de vente, soit l'acquisition a été signé depuis le 1^er octobre 1995 et celles pour lesquelles, soit le contrat de maison individuelle, soit les marchés privés de travaux, soit le contrat de réservation ou le contrat préliminaire précédant l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, ont été signés depuis le 1^er août 1995.

A noter : le bénéfice du prêt à taux zéro est limité au financement d'immeubles comportant des fondations. En conséquence, les habitations mobiles, caravanes, péniches et habitations de même nature en sont exclues.

Ouvre droit au prêt à taux zéro :

 l'acquisition d'un terrain et la construction sur ce terrain d'une maison individuelle 

 la construction d'une maison 

 l'achat d'un logement neuf, qui n'a encore jamais été occupé (maison individuelle ou appartement collectif).

La circulaire interministérielle précise que pour ces trois types d'opérations, doivent être pris en compte pour la détermination du coût de l'opération :

 la charge foncière, le cas échéant, qui comprend le prix du terrain hors frais d'acquisition, les honoraires de géomètre, les dépenses relatives aux travaux d'aménagement du terrain et les honoraires y afférents, démolitions, mouvements de terre, voirie et réseaux divers, branchements 

 le prix de revient de la construction ou du bâtiment 

 les honoraires correspondants 

 la TVA afférente à l'ensemble de l'opération.

Le coût du terrain acheté antérieurement au 1^er octobre 1995 peut être pris en compte dans le coût de l'opération s'il a été acheté depuis moins de 6 mois grâce à un prêt en cours de remboursement. Ce prêt est comptabilisé dans la somme des prêts concourant au financement de l'opération. Le montant de l'avance ne peut excéder 20 % du coût de la construction seule.

En revanche, si le terrain a été acheté et soldé au plus tard 6 mois avant l'émission de l'offre de prêt à taux zéro ou s'il a fait l'objet d'une donation, le coût de son acquisition ne peut être pris en compte dans le coût de l'opération.

A noter : l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation est assimilé à la construction de logements. Le coût de l'opération est égal soit au coût de l'acquisition et des travaux de transformation, soit au coût des seuls travaux de transformation.

L'avance peut être accordée pour financer l'acquisition de logements construits depuis plus de 20 ans en vue de leur amélioration et les travaux d'amélioration correspondants. Le montant des travaux doit être au moins égal à 35 % du coût total de l'opération (soit près de 54 % du seul prix d'achat du logement à rénover). Lequel comprend :

 le prix de l'acquisition immobilière, à l'exclusion des frais d'acquisition (frais de notaire)  

 le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation.

Seuls les travaux conduisant à la création de biens immobiliers par nature ou par destination peuvent être retenus.

Les travaux d'amélioration pris en compte sont, à l'exclusion des travaux de menu entretien, tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, notamment par surélévation, extension ou aménagement de locaux existants, la modernisation, l'assainissement, l'équipement et l'aménagement du confort des logements et des conditions de vie et de sécurité de leurs occupants ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie. Selon l'administration, les travaux de menu entretien comme les travaux de peinture et la pose de moquettes ne sont pas pris en compte en tant que tels, mais seulement lorsqu'ils sont consécutifs à des travaux lourds et sont réalisés conjointement à ces travaux.

Le prêt à taux zéro peut également financer l'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession à la propriété immobilière, prévoyant un paiement fractionné du prix et dont la durée n'excède pas 8 ans lorsque cette acquisition porte sur les deux types d'opérations précités. Dans ce cas, le montant du prêt est versé à l'emprunteur au moment de la levée de l'option.

Les trois types d'opérations décrits comprennent la construction ou l'acquisition simultanée des dépendances de ces logements.

Sont considérées comme dépendances, les garages, jardins, locaux collectifs à usage commun et les annexes.

Peuvent être pris en compte comme annexes :

 en habitat collectif : les loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 m², emplacements de stationnement ou box. Ces derniers doivent être acquis en pleine propriété et se situer à proximité immédiate du logement 

 en individuel, s'y ajoutent les garages individuels et les combles accessibles.

En revanche, les terrasses réalisées sur le sol ou sur terre-plein sont dans tous les cas exclues.

Le prêt à taux zéro peut être octroyé pour financer :

 la soulte (5) ainsi que les travaux d'amélioration portant sur le logement après héritage ou divorce. Le montant des travaux sera égal au minimum à 35 % du coût total de l'opération et celui du prêt ne pourra excéder 20 % de la somme de ces deux coûts (soulte et part des travaux au prorata de la soulte sur la valeur d'ensemble du logement), dans la limite du prix maximal fixé pour l'opération  

 le rachat d'une part en indivision ainsi que les travaux d'amélioration portant sur le logement. Le montant des travaux sera égal au minimum à 35 %du coût total de l'opération. Le montant du prêt à taux zéro ne pourra excéder 20 % de la somme de ces deux coûts (rachat de la part en indivision et part des travaux au prorata de la part en indivision rachetée sur la valeur d'ensemble du logement), dans la limite du prix maximal fixé pour l'opération .

En outre, le prêt à taux zéro peut être accordé à un ménage réalisant une opération en indivision à condition que les cotitulaires occupent le logement, et à deux ou plusieurs ménages si, après les travaux, deux ou plusieurs logements indépendants sont identifiables. Les coindivisaires doivent occuper les logements résultant de l'opération. Dans ce cas, le prêt à taux zéro est attribué et calculé par logement et par ménage. Mais, un prêt à taux zéro ne peut être accordé pour financer une opération en indivision réalisée par les bénéficiaires et leurs ascendants ou descendants 

 les opérations d'autoconstruction et d'autoréhabilitation. Le montant du prêt est au plus égal à 20 %, soit du coût des matériaux et de la location du matériel ainsi que des travaux réalisés par une ou des entreprises si l'accédant réalise une partie des travaux, et des salaires et charges sociales y afférentes versés par l'accédant si ce dernier fait appel à de la main-d'œuvre extérieure, soit du coût des matériaux de la location de matériel si l'accédant réalise lui-même la totalité des travaux.

En revanche, un prêt à taux zéro ne peut être accordé ni dans le cadre d'une donation à titre gratuit ni pour une acquisition en viager. Il ne peut non plus financer l'acquisition de la nue-propriété ou de l'usufruit.

L'ensemble des revenus de l'emprunteur ne doit pas dépasser un plafond variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage et de la zone d'implantation du futur logement. Le ménage est constitué de l'ensemble des personnes vivant au foyer du bénéficiaire.

Le montant des ressources à prendre en considération au cours d'une année donnée est égal à la somme des revenus imposables à l'impôt sur le revenu de chaque personne composant le ménage au titre de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt. Pour un prêt contracté en 1995, ce sont donc les revenus de 1993 qui sont pris en compte. L'administration précise que les revenus de l'année N-1 ou de l'année N ne sont pas admis à titre de substitution des revenus de l'année N-2, quels qu'en soient les motifs.

Avant l'émission de l'offre de prêt au titre de l'avance, le ménage requérant doit fournir les avis d'imposition, de non-imposition, de non- mise en recouvrement ou l'avis de restitution délivrés par le directeur des services fiscaux au titre des revenus de l'année N-2 de chaque personne composant le ménage. Les emprunteurs ne pouvant justifier de ces avis d'imposition pour l'ensemble des personnes du ménage prises en compte ne peuvent bénéficier de l'avance. La circulaire précise qu'il n'y a pas de distinction entre couple marié et concubins, ni entre un ou deux actifs. Seul est pris en compte le nombre de personnes appelées à habiter le logement.

Si aucune dérogation ne peut être admise en ce qui concerne le dépassement du plafond de ressources, certaines situations particulières peuvent cependant se présenter. Outre le cas des revenus perçus à l'étranger, l'administration précise les règles concernant la situation des ménages.

La composition du ménage s'apprécie l'année N au moment de l'offre de prêt. Un certificat de grossesse permet de considérer un (ou des) enfant (s) en gestation comme personne (s) faisant partie du ménage.

Les personnes rattachées au foyer fiscal de leurs parents à l'année N-2 et en particulier les étudiants ne peuvent bénéficier d'un prêt à taux zéro.

En cas de divorce ou de séparation intervenus depuis l'année de référence de prise en compte des revenus (N-2), les revenus du demandeur sont calculés ainsi :

 si l'avis d'imposition permet d'individualiser clairement les revenus de chacun des membres du couple séparé ou divorcé, seuls les revenus du demandeur sont pris en compte 

 dans le cas contraire, l'ensemble des revenus figurant sur l'avis d'imposition est divisé par deux afin de calculer les revenus du demandeur.

Le logement doit être la résidence principale du bénéficiaire du prêt, c'est-à-dire être occupé au moins 8 mois par an. Les étrangers résidant en France et assujettis à l'impôt sur le revenu en France peuvent bénéficier d'un prêt à taux zéro dès lors qu'ils respectent les dispositions réglementaires liées à son octroi, notamment l'occupation du logement à usage de résidence principale.

Les travaux, soit de construction, soit d'amélioration, doivent être achevés dans un délai de 2 ans à compter de la signature du contrat de prêt. L'entrée dans les lieux doit intervenir au plus tard un an après la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement lorsque celle-ci est postérieure à l'achèvement des travaux.

La circulaire précise que le prêt à taux zéro ne peut être accordé pour acquérir un logement destiné à être occupé par un ascendant ou descendant de l'emprunteur.

Pendant la durée de remboursement du prêt, le logement ne peut être :

 transformé en local commercial ou professionnel ;

 affecté à la location saisonnière ou en meublé ;

 utilisé comme résidence secondaire ;

 occupé à titre d'accessoire d'un contrat de travail ;

 détruit sans qu'il soit procédé à la reconstruction dans un délai de 4 ans à compter de la date du sinistre.

Dans certains cas et à certaines conditions, le logement peut être mis en location.

L'emprunteur qui acquiert un logement destiné à être occupé dès sa mise à la retraite ne peut le laisser inhabité. Il doit le louer pendant les 6 ans qui suivent soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure.

Le logement doit également être donné en location pendant une durée maximale de 6 ans si l'emprunteur ne peut plus occuper le logement à titre de résidence principale pour des raisons professionnelles ou familiales. La circulaire liste précisément ces raisons : mobilité professionnelle nécessitant un éloignement à plus de 70 km du logement financé avec le prêt à taux zéro, décès d'une des personnes composant le ménage, divorce, incapacité justifiée par un certificat médical, invalidité, chômage supérieur à un an.

L'administration précise que les personnes qui mettent leur logement en location pour l'un de ces motifs ne peuvent bénéficier des réductions d'impôt accordées au titre des investissements immobiliers locatifs.

La location du logement doit faire l'objet d'une déclaration par l'emprunteur au préfet de département (directeur départemental de l'équipement) qui précisera les conditions de location.

Le logement loué doit être occupé à titre de résidence principale par un ménage répondant aux conditions de ressources exigées pour l'octroi d'un prêt à taux zéro. Le loyer annuel ne peut excéder un plafond égal à 5 % du coût de l'opération (voir tableau), révisé en fonction des variations de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice du coût de la construction.

En cas de non-respect de l'obligation de mise en location du logement, l'accédant s'expose à devoir indemniser l'établissement de crédit du montant de la subvention, majoré de 10 %.

Toute vente ou donation du logement, avant la fin du remboursement de l'avance, entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière. Chaque mutation doit être signalée à l'établissement prêteur dans le même délai.

L'administration indique qu'en cas de succession, le capital restant dû doit être remboursé intégralement, sauf dans le cas où l'héritier est coemprunteur de ce prêt et où celui-ci ne serait pas intégralement remboursé par l'assurance-décès de l'emprunteur décédé.

En cas de divorce, si le logement financé par le prêt à taux zéro est repris par l'un des deux ex-époux, celui-ci peut continuer à bénéficier de l'intégralité du prêt à taux zéro en cours de remboursement ou de différé.

Contrairement aux PAP qui étaient distribués presque exclusivement par le Crédit foncier de France, les prêts à taux zéro peuvent être souscrits auprès de l'ensemble des établissements de crédit (banques et caisses d'épargne, mais non auprès de La Poste) ayant passé une convention avec l'Etat. L'établissement prêteur apprécie sous sa propre responsabilité la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par les ménages demandant l'octroi de l'avance. Celle-ci est versée au vendeur ou au contractant de l'acquéreur par l'établissement de crédit pour le compte du bénéficiaire. Lequel doit fournir un certain nombre de pièces justificatives nécessaires à l'instruction du dossier de demande de prêt (voir encadré).

Il ne peut être accordé qu' un prêt à taux zéro par opération et par ménage. En conséquence, l'emprunteur doit fournir à l'établissement de crédit une déclaration sur l'honneur attestant qu'il n'a recours qu'à une seule aide de l'Etat.

En cas de fausse déclaration, outre qu'il s'expose à devoir indemniser l'établissement de crédit du montant de la subvention que l'Etat a accordée à ce dernier, majoré de 10 %, l'emprunteur est passible de sanctions pénales pour escroquerie, soit de 5 ans d'emprisonnement et de 2 500 000 F d'amende.

A noter : l'établissement prêteur peut être différent de celui qui a accordé le prêt principal.

Le prêt à taux zéro ne peut excéder un double plafond :

 20 % du coût de l'opération retenu dans la limite d'un prix maximal déterminé en fonction de la composition du ménage bénéficiaire et de la localisation du logement ;

 50 % du montant du ou des autres prêts (ou un tiers de l'endettement total) d'une durée supérieure à 2 ans, concourant au financement de l'opération. Sont pris en compte, dans ces prêts, les prêts familiaux lorsqu'ils ont fait l'objet d'un acte notarié.

Ménage de 4 personnes. Logement situé en province. Coût de l'opération :600 000 F (le coût de l'opération correspond au prix maximal d'opération servant de base de calcul du montant de l'avance). Montant des prêts autres que le prêt à taux zéro :300 000 F.

1)  Calcul du montant de prêt théorique

( 600 000 x 20 ) / 100 = 120 000 F

2) Calcul du montant maximal de prêt

( 300 000 x 50 ) / 100 = 150 000 F

Le montant théorique (120 000 F) est inférieur au montant limite maximal (150 000 F). Le ménage peut bénéficier d'un prêt à taux zéro d'un montant de 120 000 F.

Ménage de 4 personnes. Logement situé en province. Coût de l'opération :600 000 F. Montant des prêts autres que le prêt à taux zéro :150 000 F.

1)  Calcul du montant de prêt théorique

( 600 000 x 20 ) / 100 = 120 000 F

2) Calcul du montant maximal de prêt

( 150 000 x 50 ) / 100 = 75 000 F

Le montant théorique (120 000 F) est supérieur au montant limite maximal (75 000 F). Le ménage peut bénéficier d'un prêt à taux zéro d'un montant de 75 000 F.

Le PAS est un prêt conventionné garanti par l'Etat destiné à inciter les établissements de crédit à accorder des prêts d'accession à la propriété ouvrant droit à l'APL dans le neuf ou dans l'ancien à des personnes ayant des revenus modestes.

La garantie de l'Etat est accordée aux PAS consentis par des établissements de crédit ayant passé une convention avec le FGAS.

Les plafonds de ressources sont fixés selon le nombre de personnes composant le ménage, le nombre d'actifs du ménage et la région d'implantation du logement (6). Les ressources à prendre en compte pour les demandes de prêt faites en 1995 sont les revenus imposables de 1993.

Le PAS peut atteindre au maximum 90 % du prix de vente TTC du logement ou du prix de revient final de l'opération. Sa durée varie de 10 à 25 ans et ses taux oscillent actuellement entre 8 % et 9, 6 % selon l'importance de l'apport personnel et la durée du prêt.

Le prêt à taux zéro, qui ne peut ni être accordé seul, ni constituer le financement principal puisqu'il est limité à 50 % du montant du ou des autres prêts, est cumulable avec tout autre prêt, sous réserve des conditions éventuelles d'obtention liées à chaque prêt :

 prêt d'accession sociale (voir encadré)  

 prêt conventionné  (PC)  

 prêt bancaire 

 prêt d'épargne logement 

 prêt 1 % logement 

 prêt à caractère social...

Les établissements de crédit auprès desquels l'accédant obtient des financements complémentaires doivent fournir à l'établissement de crédit délivrant le prêt à taux zéro une attestation de non-délivrance d'un autre prêt à taux zéro ainsi que les extraits ou photocopies des contrats de prêts comprenant notamment les renseignements suivants :nom de l'emprunteur, établissement prêteur, nature de l'opération, types de prêts, montant, durée.

L'administration indique qu'un prêt à taux zéro ne peut refinancer un ou plusieurs autres prêts y compris les prêts relais.

En outre, le prêt à taux zéro ne peut être cumulé avec les prêts aidés par l'Etat en accession à la propriété (PAP), les primes à l'amélioration de l'habitat (PAH) ou les subventions de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH).

Les établissements prêteurs doivent s'assurer, à l'aide d'une déclaration sur l'honneur, que les personnes sollicitant ce prêt ne bénéficient pas pour un même logement d'une de ces aides.

Le prêt à taux zéro, qui est toujours accordé en complément d'un autre prêt n'ouvre droit ni à l'aide personnalisée au logement (APL) ni aux allocations de logement sociale ou familiale. C'est donc le prêt complémentaire principal qui va déterminer le type d'aide auquel a droit l'accédant à la propriété. Le prêt à taux zéro est pris en compte, lorsqu'il commence à être effectivement remboursé :

 dans le calcul de l'APL s'il vient en complément d'un prêt conventionné ou d'un prêt d'accession sociale ;

 dans le calcul de l'ALF ou de l'ALS s'il vient en complément d'un prêt d'accession n'ouvrant pas droit à l'APL.

Pour les allocataires dont les revenus sont inférieurs à 2 SMIC (soit actuellement 12 499, 24 F par mois), le remboursement du prêt à taux zéro se fera après le remboursement du prêt principal (PC ou PAS).

Un décret à paraître prochainement prévoit que le prêt à taux zéro conserve le droit à l'APL lorsque le prêt principal est totalement remboursé dans la mesure où il y a continuité dans les remboursements entre ces deux prêts. Selon l'administration, cette disposition concernera notamment les emprunteurs qui bénéficient d'un différé d'amortissement. Dans ce cas, si le prêt à taux zéro est octroyé par un organisme prêteur différent du prêteur du prêt principal, le différé d'amortissement entraîne un changement de tiers payant et, le cas échéant, de la date de paiement de l'APL. Par ailleurs, le nouvel organisme prêteur prendra en charge, s'il y a lieu, le contentieux en cours : section départementale des aides personnalisées au logement, gestion des impayés existants, suivi du plan d'apurement...

En revanche, s'il y a interruption entre le remboursement du prêt principal éligible à l'APL et celui du prêt à taux zéro à l'issue du différé d'amortissement (par exemple en cas de remboursement par anticipation du prêt principal), ce n'est pas le versement de l'APL qui sera maintenu mais un droit à l'ALF ou à l'ALS qui pourra être ouvert.

La nouvelle aide à l'accession à la propriété est une avance remboursable sans intérêt. Ses conditions de remboursement sont déterminées en fonction des ressources du ménage bénéficiaire et tiennent compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis par l'établissement de crédit pour la même opération.

Afin de permettre aux accédants les plus modestes de rembourser tout ou partie du prêt à taux zéro après le remboursement du prêt complémentaire, des différés de remboursements totaux ou partiels sont prévus. Ainsi, le remboursement est d'autant plus étalé dans le temps que le revenu du ménage est faible.

Selon les revenus du ménage, le remboursement de l'avance comporte :

 une période unique lorsque l'amortissement ne donne lieu à aucun différé ;

 deux périodes (1 et 2) lorsqu'il y a un différé sur une fraction ou sur la totalité de son montant. La période 1 correspond à l'amortissement des sommes qui ne font pas l'objet d'un différé. La période 2 correspond, le cas échéant, à l'amortissement des sommes ayant fait l'objet d'un différé en période 1.

Sur chaque période, le remboursement s'effectue par mensualités constantes.

Jusqu'au 31 décembre 1995, la durée de la période 1 est fixée comme suit :

A compter du 1^er janvier 1996, la durée de la période 1 sera fixée, pour chaque trimestre civil, en fonction du taux de rendement moyen des emprunts d'Etat à taux fixe libellés en francs de même durée moyenne de remboursement que l'avance. La durée de la période 1 est définitivement fixée pour chaque avance en fonction des conditions applicables au moment de l'émission de l'offre de prêt.

A noter : lorsque l'établissement prêteur effectue un ou plusieurs prêts en complément de l'avance et que celle-ci bénéficie d'un différé de remboursement sur son montant total, la durée de la période 1 ne peut excéder la plus longue des durées de ces prêts. Elle est alors réduite. Soit un ménage dont les revenus sont inférieurs à 82 901 F et qui contracte un prêt à taux zéro le 8 décembre 1995. La durée de la période 1 est fixée à 17 ans. Si le ménage a recours à un prêt complémentaire d'une durée de 15 ans, la durée de la période 1 ne pourra excéder 15 ans.

Lorsque les prêts ont une durée révisable, leur durée normale initiale est prise en compte pour le calcul de la réduction du différé.

Les prêts accordés par d'autres établissements que celui qui accorde le prêt à taux zéro ne sont pas pris en compte.

La fraction de l'avance faisant l'objet du différé et la durée de la période 2 sont fixées en fonction des ressources du ménage, conformément au tableau suivant :

Les modalités et la durée de remboursement du prêt à taux zéro dépendent des revenus de l'emprunteur. L'effort de remboursement est d'autant plus réduit que les revenus de l'accédant sont faibles, comme l'illustrent le tableau et les exemples ci-dessous.

Soit une personne seule ayant un revenu imposable inférieur à 82 901 F.

Durée du remboursement

La durée maximale de remboursement du prêt à taux zéro et des prêts complémentaires éventuels est fixée à 21 ans (17 ans pour la période 1 et 4 ans pour la période 2). Le ménage bénéficie d'un différé total de remboursement. Il remboursera le prêt complémentaire pendant une durée de 17 ans et à partir de la 18^e année et pendant 4 ans le prêt à taux zéro.

Mensualité de remboursement

La mensualité de remboursement de l'avance  (dont le montant maximum est fixé à 100 000 F) s'élèvera à 0 F pendant la période 1, soit les 17 premières années suivant l'acquisition. Elle sera égale à 2 083 F par mois pendant 4 ans  (48 mois), soit 100 000 F divisés par 48 mois.

Soit un ménage ayant un revenu imposable compris entre 82 901 F et 103 600 F.

Durée du remboursement

La durée maximale de remboursement du prêt à taux zéro et des prêts complémentaires éventuels est fixée à 20 ans, soit 17 ans au titre de la période 1 et 3 ans au titre de la période 2. Le ménage bénéficie d'un différé de remboursement sur 75 % du prêt à taux zéro. Il remboursera donc pendant 17 ans un quart du prêt à taux zéro et le prêt complémentaire et à partir de la 18^e année et pendant 3 ans les trois quarts du prêt à taux zéro.

Mensualité de remboursement

La mensualité de remboursement de l'avance (dont le montant maximum est fixé à 140 000 F) s'élèvera à 172 F pendant la période 1 (les 17 premières années suivant l'acquisition ou 204 mois), soit 140 000 F x 1/4 divisés par 204 mois. Elle sera égale à 2 917 F par mois pendant 3 ans  (36 mois), soit 140 000 F x 3/4 divisés par 36 mois.

Si pendant la durée de remboursement de l'avance, et tant que celle-ci n'est pas intégralement remboursée, les conditions d'attribution de l'avance ne sont plus respectées par le bénéficiaire, le FGAS exige de l'établissement de crédit, pour le compte de l'Etat, dans un délai d'un mois, le remboursement de la subvention indûment perçue majorée de 10 %. L'établissement de crédit doit prévoir, dans le contrat de prêt, conclu avec le bénéficiaire que celui-ci supportera les conséquences de ce remboursement.

Le prêt à taux zéro peut bénéficier de la garantie de l'Etat accordée dans le cadre du Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété. Pour cela, l'établissement de crédit doit avoir passé une convention avec la société de gestion du FGAS. Cette garantie est obligatoire lorsque l'établissement de crédit accorde en complément du prêt à taux zéro, un prêt à l'accession sociale.

Cette garantie doit permettre « de sécuriser les ménages qui hésitent à acheter par crainte du chômage ». Elle a pour objectif de réduire le montant de la mensualité d'un accédant à revenu modeste à un niveau comparable à celui de la charge à laquelle il aurait eu à faire face s'il était resté locataire (niveau d'un loyer PLA équivalent).

Ainsi, à partir du 10^e mois de chômage indemnisé, les mensualités de l'accédant seront réduites pendant une période de 15 mois, soit d'un tiers s'il n'y a qu'un actif dans la famille, soit de 15 % si les deux conjoints travaillent et que l'un des deux est au chômage.

Les sommes ainsi économisées seront toutefois remboursées sans intérêt après le remboursement de tous les autres prêts liés à l'acquisition de la résidence principale.

Si au bout de deux ans de chômage, l'accédant devient insolvable, celui-ci bénéficiera d'une priorité dans l'attribution d'un logement HLM.

Lors du débat parlementaire sur l'accession à la propriété, le 11 octobre, Pierre-André Périssol, ministre délégué au logement, a indiqué que cette aide serait réservée aux accédants salariés du secteur privé « car ce sont les plus concernés par le risque du chômage ». C'est le 1 % logement qui sera mobilisé pour assurer la couverture de ce risque.

Bien que le prêt à taux zéro se substitue aux PAP, ses souscripteurs ne peuvent pas bénéficier des trois avantages fiscaux qui leur étaient associés (7), soit :

 la TVA à taux réduit sur les terrains à bâtir (5, 50 % au lieu de 20, 6 %)  

 l'exonération de la taxe foncière pendant 10 ans (au lieu de 2 ans normalement pour une construction neuve)  

 les réductions d'impôt au titre de l'habitation principale (réduction d'impôt pour intérêts d'emprunt, réduction d'impôt pour grosses réparations). Le titulaire d'un prêt à taux zéro devra donc choisir entre le prêt à taux zéro et les réductions d'impôt.